业委会是业主自治的关键。然而，一些小区面临业主大会组建难、决策难、执行难的问题，围绕业委会履职、换届改选等方面产生的纠纷占比较高。

 

昨天上午，市十五届人大常委会第六次会议全体审议了关于《上海市住宅物业管理规定修正案(草案)》审议结果的报告。相较一审，此次修改细化了从业委会组建到换届的全过程运作规范，业委会的换届选举、资格终止等也有了更明晰的说法。

 

哪些人不得担任，业主大会可依法自主决定

 

哪些人不得担任业委会委员？

 

《修正案(草案)》进一步明确业委会委员候选人资格条件，完善了不得担任业委会委员的负面清单条件，即本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业委会委员，并要求业委会候选人书面承诺积极履职、不谋私利。

 

审议中，有委员提出,应当将占用物业共用部分,损坏、移装、占用共用设备设施,与物业服务企业存在利益关系、被追究过刑事责任等也列为不得担任业委会委员的情形。

 

市人大法制委副主任委员丁伟表示，经研究,法制委认为,业委会在物业管理服务中的作用至关重要,对业委会委员任职条件,应当发挥立法的规范引领作用,守住基本底线;同时,也要发挥业主大会的自治作用,依法满足多数业主对业委会委员任职条件提出的特殊要求。

 

目前修正案草案第八条第二款所列举的情形,属于实践中多发且较为严重的情形,各方具有较高共识,可以不作修改。对于其他情形是否需要列为不得担任业委会委员的情形,可以由业主大会依法自主决定。为此,在该款款尾增加“业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形”的规定。

 

业委会换届期间，不得调整物业费

 

原法规第24条规定，自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（三）其他重大事项。

 

有代表提出,换届改选期间，物业费不宜有变动，这样可能影响业主的，建议将“调整物业收费标准”也纳入其中。

 

此次修正案草案新增一项作为第二项,即业委会换届改选期间，不得调整物业收费标准。

 

拒不履行职责者，业委会委员资格终止

 

有的人当初挤破脑袋来竞选业委会主任，结果上任后消极怠工，屡屡缺席相关会议。 

 

有委员认为,业委会委员拒不履行职责或者违反书面承诺的,应当罢免其资格。

 

经研究,法制委建议,对修正案草案作相应修改。

业委会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：

（1） 已不再是本物业管理区域内业主的；

（2） 以书面形式向业主委员会提出辞职的；

（3） 因健康等原因无法履行职责其未提出辞职的。

（4） 拒不召集业主委员会会议的；

（5） 一年内累计缺席业主委员会会议一半以上的；

（6） 违反书面承诺的；

 

另外，根据不同情形将业委会委员资格处理区分为自然终止、确认终止和罢免三种：属于前款第一项、第二项情形的,其委员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项的,经业主大会会议讨论通过,其委员资格终止;属于前款第四项至第六项情形的,经业主大会会议讨论通过,罢免其委员资格。业委会应当将委员资格终止或者罢免的情况在物业管理区域内公告。”

 

 连续六个月未开展工作提前换届

 

每逢业委会根基不稳、人心涣散时，往往会有一场狗血剧上演，什么情况下可以提前换届？什么情况该实施补选?

 

市人大城建环保委建议,将业委会补选和提前换届的情形分开规定;当业委会的决定因侵害业主合法权益被撤销一定次数时,应当提前换届。

 

经研究,法制委建议,新增一款业委会补选的规定:“业主委员会委员人数不足但超过半数的,业主大会可以补选业主委员会委员。”

 

同时专款规定业委会提前换届的情形。业委会出现下列情形之一时，乡、镇人民政府或者街道办事处应当应业主要求组织召开业主大会会议；业主大会应当就启动提前换届改选程序：

（一）业主委员会委员人数不足半数的；

（二）业主委员会连续六个月未开展工作的；

（三）业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的；

（四）因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。

 

业主大会决定对业主委员会提前换届改选的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。