中国物业新闻网讯：
扩张、并购、估值，成为这几年物业江湖的关键词。就在规模化诉求最为火热的时候，近年扩张过快将体系化管理的问题放大，这个现象引发了很多物管人的反思。
今年，随着上市物业公司的增多，资本市场开始呈现一个趋势，更愿意给予那些管理服务品质上更好的企业更高的估值。相信这样的趋势将会在未来更为明显，而嫁接数字化的管理运营、体系化的队伍建设等创新模式，将加速物业行业向前发展。
图为2018中国蓝筹物业年会现场
9月11日“2018中国蓝筹物业年会”在北京举行。本届年会主题为“品质奠基价值创新嫁接动力”，在物业行业面临深刻变革，行业适逢转型升级新机遇的大背景下，年会旨在打造一个全方位整合平台，促成国内物业社区领域更多的交流和碰撞，推动行业持续健康发展，与行业共同进步。
在当前的房地产市场格局下，作为曾经的房地产支持领域，物业社区的服务属性愈发凸显，并逐渐成为房地产转型升级的重要业态，也是承接房地产价值流动和重塑的关键管道。存量房的装修、更新改造、物业管理、租赁服务、小区的智慧化、小区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。物业市场规模未来过万亿可期，资本市场也已表现出对这一新业务模式的认可。
在年会上，与会各界嘉宾就金融周期、服务领域的商业新动力、传统物业服务、物业产业链的纵向整合、物业新业态等行业热点和前瞻性话题进行了交流和探讨。
北京睿信致成管理顾问有限公司作为蓝筹物业的长期合作伙伴，其资深合伙人、董事总经理郝炬先生受邀参加了此次会议并代表主办方对“2018中国蓝筹物业年会”评审企业标准进行总结说明。郝炬先生在最后指出物业公司的发展若想在未来的几年当中实现真正的业务模式或者商业模式的创新要练内功、扩规模以及提高服务信息化技能。
图为北京睿信致成管理顾问有限公司资深合伙人、董事总经理郝炬先生
以下根据北京睿信致成管理顾问有限公司资深合伙人、董事总经理郝炬先生的发言内容整理。
非常高兴今天下午咱们参会的各位不管是前面我们的经济学家，还是后面物业企业的各位大佬们，其实给我们今天在座的各位非常好的一些提示，我们今年蓝筹物业的价值评选每一年的时候都是一场思想的盛宴，我先简要的介绍一下蓝筹物业评选的一个基本的指标情况。我们蓝筹物业到今年为止依然延续了之前的严谨和客观的评价指标，第一、价值规模，第二、业绩优秀，第三、服务领先，第四、模式创新。从这几个指标里面能看到我们在座各位物业企业的影子。
当然在评选过程当中，我们也会引入行业的专家，通过专家对于物业企业相关的规模、社会影响力、绩效等各方面的一些专业点评进行主客观的评价，最终形成我们今年中国蓝筹物业的入选企业名单，我想这是一个简单的对我们今年评价的介绍。
第二部分，在今年的评选过程当中，其实我们看到今年是一个很特殊的年头，去年年底到今年年初，尤其是2月份到6月份有三家物业公司上市，我们可以看到到现在为止2018年7月底是有8家港股上市公司，1家A股上市公司，新三板大概60家左右，现在在陆陆续续退。这个跟2014年一样，2014、2015年的时候，我们在座的各位物业企业当时也是很兴奋的，2017年年底，尤其到2018年年初的时候，我想现在大家也在激动当中，但是我想问一个问题物业公司为什么要上市？
为什么要上市？真的要上市吗？物业行业是一个现金流相对充沛，但整体利润相对而言微薄，我们始终存在着这样的一个矛盾，所以我们在这样的思考之下来看一下2017年我们蓝筹物业企业整体数据的一个情况。
第一、从我们的市场规模来看，这几年伴随着行业的发展，有这样的几个特点，第一、伴随房地产行业市场化集中的大背景之下，其实物业行业市场的集中度也在逐步的提升。第二、头部企业在我们整体规模上已经初步有了一些领先地位。我们看到2017年蓝筹物业企业总应收在600亿左右，市场占有率占到22.87%，这是跟去年相比是稳定上升，我想这个趋势还会继续。
第二、蓝筹物业企业的主营业务收入增长迅速，尤其是头部企业，我们把这次参选的蓝筹企业相关的数据做了一个分类，比如说应收增长、收入的分类，75%、50%、25%，因为我们看到这些蓝筹企业总体的差别还是有的，所以我们客观来看行业的收入在中位值，总应收在大概在14.19亿，物业费的收取大概在12亿左右，这个占比其实我们看相对来讲这几年还是稳定的，当然我们看到在最后一张图上面可以看出来物业公司的非物业费是稳步在增长的，但是我看到是相对稳定的。为什么呢？作为一家物业公司到现在为止最核心的业务是什么？基础的物业管理，能否守住初心决定了你未来能否走的更远，我想这个很重要。
我们再看一下相关的数据，这是增速的数据，增速的数据我们也能看得出来其实行业里面部分的头部企业的增速会更高一些，在75分位的时候，他的增速这几年基本上超过40%的增长，而且有一个很有意思的数据是什么呢？2015年的时候，其实增长的更快，为什么呢？2015年当时并购，其实力度更大。2016、2017年的时候，我们在座的很多嘉宾也谈到并购当中碰到的问题，大家会更加的客观、冷静有效的推进。
图为北京睿信致成管理顾问有限公司资深合伙人、董事总经理郝炬先生
另外一个物业增长的收入也是一样的，我们看到这几年看到在座的各位行业当中领先的蓝筹物业企业，整个的稳定增长中位值稳定在大概25%到30%左右，如果按照我们的物业费的增长来讲中位值大概在25%。
第三、在管规模，这几年的增长是非常稳健的，显著增长的，2017的时候在管项目的中位值达到350个，在管项目面积接近7500平，当然行业最高的有四五个亿，在管面积相对来讲增长很快，实际上我想在管过程当中我们不仅仅要看总规模，还要看你在管规模的结构和质量。
我们看一下行业的毛利率，行业毛利率这几年其实蓝筹物业企业的毛利率有所波动。这是我们在统计口径当中，如果从中位数来说相对稳定。基本上我用简单的数来讲，毛利率大概是在20%左右，这是平均值，净利率不到10%。同时费用率我们的三费比率大概会在10%左右，这是一个简单的数据，当然这里面也能看得出来这些年我们在蓝筹企业在整个增长过程当中的时候，我们的净利润率实际上是稳步增长的，这里面既有我们减员增效带来的效果，同时也有业务结构变化导致的利润提升。
另外还有一个是从统计数据来看，我们在2017年、2016年其实三费比率整体比例比起之前是稳步增长的，这是跟我们现在的规模扩张有关。
人均效能方面，我们统计了这样的几个指标。第一、人均营业收入稳步增长，第二、人均物业费也是增长迅速。第三、人均管理面积增长也是非常好，说明我们在这几年发展过程当中不仅仅规模实现了增长，同时通过我们管理体系的完善，通过信息系统的使用等各方面，加强了我人员使用的效率。刚才在座的像龙湖、千丁等等其他的一些企业都采用了这样的方式。
统计数据之外，我简单谈两点看法。第一、我刚才提到了上市是为了什么？上市不是简单为了融钱，我们统计未来的投资方向，大家可以看一下募集投资方向干什么？扩规模，我想在这个里面有三件事情要做，第一、练内功，说的非常土，为什么呢？我们最近接触了很多企业，在最近的两到三年快速增长之下，我们就不说别的了，每年收入好的40%，差一点的25%到30%的增长，这种情况之下意味着你的管理压力非常之大，你怎么样做的好？在规模增长的情况下怎么样保证你的品质提升以及良好的客户体验，我想在座的各位尤其是龙头的地产企业下属的公司，做不好这个，你的客户满意度，物业费的收缴率一切都是空谈。还有扩规模，从我们刚才看的也很清楚，蓝筹物业企业这几年进入了快速发展期，而且我们认为未来几年内他们依然会保持一个较快的发展，但是扩规模不是简单的撒芝麻或者撒胡椒面，而我认为扩规模的过程当中有两个很重要的工作要做，我把他叫做区域聚焦，这是很重要的一个前提。
第二、业态升级，我们在做的物业公司当中其中很大一部分企业基本以住宅为主的物业公司。下一步其他的业态比例是否可以更多的增加？因为客观来讲人口的消费密度等指标其实我觉得普通住宅相对比较低的。
第三、技术赋能，实际上核心是通过我们信息化的方式把人、物、数据连接在一起，只有这样才能有效的实现规模的增长，这点上我看到大家都在做，而且也有龙湖出来的千丁，也有我们自己的物业公司投入来做，但是我觉得做这个事情有三个出发点，我想肯定不是简单的O2O，也不是简单的说为了所谓的物业小区的大市场，而是最核心的出发点是三个。第一、是我如何降成本。第二、如何提效能。第三、如何强体验。在这样的出发点之后，才有可能真正的实现在技术方面的应用，因为技术的应用是有成本的。另外一种是技术的对接，可能跟互联网类的企业，包括我们现在说的几大平台对接，我想这是我们在技术路线上面需要考虑的，这是当前要做的三件事情。
第二个未来，我想当前三件事情是未来的前提和基础，我们在2015年、2016年的时候，大家很多参会的专家也好，企业也好都在大谈理想，大谈创新，这些创新和理想我认为有价值，但是他依然需要我们刚才说的管理基础，需要我们的规模基础，需要我们信息化，把相关的客户需求深度挖掘的基础前提之下才有可能实现。未来的方向我们在参考国内外的企业，尤其是物业类的企业研究过程当中，五大行等这样的一些企业研究过程当中有两条路线，一条是为资产服务，另外一个是更多的以消费为主，挖掘消费市场，我们当前来看为资产服务从历史的经验来讲更靠谱一些，物业公司更具有优势一些，以社区消费为目的的业务创新，我们不认为他不可，而是我认为纯粹的社区消费类的这种创新商业模式还在路上，还在验证之中，这个运作过程当中具有巨大的挑战和风险，希望我们在实施和转型过程当中的时候充分考虑。
因此，现在物业公司的发展过程当中，客观来讲还是刚才说的那简单的三句话，第一、练内功。第二、扩规模。第三、服务信息化技能，最后的时候才有可能在未来的几年当中实现真正的业务模式或者商业模式的创新，谢谢大家。
关于中国蓝筹物业年会
“中国篮筹物业”以多角度探索物业新出路，在恪守本位中创新出奇，在挑战自我的转型中领跑。“中国蓝筹物业”已成为设立标杆，洞悉行业趋势，引导高端意见的平台。
“中国蓝筹物业年会”由《经济观察报》发起，旨在甄选出具备蓝筹价值的物业企业，树立行业标杆，推动整个物业行业的规范和成熟。评审环节的透明度、指标体系的专业性，使其为物业企业的稳健发展提供参照已成长为行业最具影响力之一的品牌活动。
