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物业管理法律问题浅析
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2021/8/26 14:29:55  点击:69


随着我国城镇化发展的推进,住宅小区不断增加,群众的居住环境得到了显著的提高,同时为了追求更好的生活质量,业主对于小区的管理要求也提出了更高的要求。物业管理在这一前提下成为城市住宅中不可或缺的工作。在不断发展的过程中,物业管理同时面临了各种挑战,存在诸多法律问题。在日常生活中,物业公司与业主纠纷频发,更有甚者需要诉诸法律。
壹  

物业管理概述

按照《上海市住宅物业管理规定》 第三条的规定:“住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主经过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者经过其它形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”即物业管理是业主与物业公司就相应的服务签署合同,由业主按照合同缴纳一定的管理费用,物业公司接受委托依照合同承担一定的义务。物业管理服务存在以下特征:






1、对小区进行集中化、专业化、规范化的管理。小区的管理涉及到生活的多个方面,纷繁复杂,大到房屋的维修、供电、供水设施的维护、清洁,小到小区日常保洁、绿化植物的修剪,物业公司需要明确了解这些工作,具备专业的人员或聘请专业人员,对这些工作进行安排,逐一处理。

2、按照合同的约定收取物业管理费。物业管理是一种商业的委托关系,业主将住宅小区中琐碎的工作交给物业公司,由物业公司提供专业服务,这是平等的合同关系,业主需及时缴纳物业服务费。

贰  


物业管理法律纠纷主要类型及解决方式

在日常生活中,物业公司与业主之间经常会产生各种不同的纠纷,主要有以下几类:

1、收费问题所引发的纠纷


此类型纠纷主要是业主不按时缴纳物业费而引起的纠纷。正常来说,业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额的缴纳物业管理费,但在现实生活中,存在部分业主对物业的工作不满,因此拖欠物业管理费的情况。物业公司在遇到这样的情况,可以向业主进行催收,催收后仍未缴纳的,可以向人民法院起诉或申请仲裁[1]。作为业主,应当结合物业管理服务合同的具体情况,在有正当理由的情况下保留好证据,在应诉时提出,以便证明业主自身不缴纳费用的合法性。






2、共有部分使用、收益问题引发的纠纷






此类型纠纷主要是业主认为物业公司利用了建筑物的共有部分侵犯了业主的权利而引起的纠纷。按照法律的规定;(1)维持建筑物安全所必须的建筑物主体结构除专有部分以外其他部分,如基础、外墙、承重墙、支柱、屋顶等;(2)供按份共有人共同使用的建筑物的附属物部分,如共用的大门、楼梯、电梯、走廊、车库、消防设备等;(3)地基及建筑物占用的土地及附属的庭院、以及围绕建筑物的空地等。业主如认为物业公司擅自利用了共有部分进行了经营活动的,有权要求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失,其中共有部分经营所获收益在扣除合理成本属于业主共有。[2]






3、第三人行为致业主人身及财产损害的纠纷






通常来说,第三人行为致业主人身及财产损害的,业主会追究第三人的侵权责任,但业主可以同时以物业公司违反了物业服务合同,未尽安全保障义务为由,要求物业公司承担赔偿责任。物业公司的安全防范业务主要是依据其签订的物业服务合同,具有防范性、辅助性的特点,如果物业公司没有按照合同的约定提供相应的安全防范设施、设备或没有履行执勤、巡逻等合同义务,就可以认定为物业公司安全防范义务不合格,业主在期间遭受损害的,物业公司就当承担责任,存在过错的,物业公司应承担与其过错相当的责任。
叁  

总结

物业公司与业主的生活息息相关,为了拥有更好的生活环境,双方需要一同努力。由于目前物业管理发展的时间不长,各项管理制度仍需要规范。在物业公司与业主发生纠纷时,双方应秉着合同的精神,实事求是的解决问题,同时并不是所有的问题都必须诉诸法律,双方也需要互相理解,友好平和的指出问题所在,充分沟通协商,在达成一致后尽快解决问题。




[1] 《民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。


[2]《民法典》 第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

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