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物业服务,严重影响房价!
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2021/8/26 14:58:07  点击:53

在物业市场拓展过程中,掌握地产的需求,并及时切入,是成功拓展的关键。2014年,贵州省黔南州都匀市撤销王司镇、坝固镇、大坪镇、洛邦镇建制,设置新的匀东镇,以原王司镇、坝固镇、大坪镇、洛邦镇行政区域为新设置的匀东镇行政区域,镇人民政府驻大坪村。贵州省黔南州的宏际风情园、宏际梦时代广场,是当地的贵州宏际置业有限公司开发的两个楼盘,2016年入住的第一个楼盘是宏际风情园,总用地面积为333.4亩,总建筑706,523平方米,绿化率35%,有别墅、花园洋房及电梯高层三种建筑形态,错层搭配车位的户型设计,光照充足、小区安静祥和,非常适宜居住,很多当地的公务员也购买了这里的房子。

■ 都匀宏际风情园

但是这个楼盘的管理却比较差,是开发商当时找到的一个当地小型物业公司在管理。主要存在问题如下:1、员工年龄偏大,保安都是五六十岁的,分为24小时值班,一个大门岗就是两个人轮流,基本谈不上什么休息,全年无休。2、小区违法搭建严重。户型设计了很多阳台、露台,大部分都让业主侵占了,进行了完全的封闭。一楼更是违法严重,很多业主将公共绿地完全封闭,当做了自家的“花园”使用。物业面对业主的侵占,有些是公务员,基本是敢怒不敢言,也找不到科学的手段和措施去管理,其他“守法”的业主只能忍气吞声、沉默寡言。3、物业费收费率低。1.2元每平方米的收费,对于这种洋楼来说,容积率也低,公共设备设施和绿化管养问题需要的经费比较大,导致入不敷出。加上很多业主都是黔南州一些县来的,入住率也很低,自然交费率就低,出现了严重的亏损。4、有线电视无法收看。当时由于开发商的原因,没有及时引进当地的有线电视,导致很多业主对此抱怨不断,业主无法收看有线电视,也是成为物业费交纳率很低的重要原因。5、绿化养护。很多乔木枝繁叶茂了都没有修剪,草坪也有红土裸露的现象。绿篱和灌木参差不齐,长势很差。针对以上问题,开发商高管希望有正规的物业公司前来管理,并且能够:1、用品牌带动房价销售。这个楼盘在2017年年底时的售价在每平方米2,800元-3,000元之间,虽然从居住的角度来说非常好,而且靠近州政协、匀东新区、高铁站、大学等,区位优势明显,但是整个匀东新区因为人口稀少、工业企业少、带动经济的引擎不够,导致房价一直低迷不前。开发商正好希望利用大型物业企业品牌带动其销售。2、通过物业公司的科技导入,方便业主后期享受便利生活。物业科技产品包含管理界面、业主界面、商户界面、设备设施管理界面等。通过人脉关系,贵州宏际置业与当时笔者所在的雅居乐雅生活服务股份有限公司进行了接洽。 拓展过程关于前介的问题。当时雅生活云南区总经理蔡文会提出,宏际风情园一期的草坪养护不力、乔木需要修剪、植被已经红土裸露,需要进行物业管理前介;第二个问题是工程整改问题,如地面凹凸不平,破损部位、设备的维修保养等需要人手。我们跟宏际置业提出需要增派两名员工并进行一年期的整改,以期达到较高的服务水平,提高业主满意度。每个人按照一年五万元的补助金额计算,由开发商支付给物管。1、关于前介工程师,确定以下四个职责:A、负责本项目物业基本功能、需求、便利、合规性等建设意见、建议的提出;如专用考核电表安装、物业用水、物业用房、社区配套功能等;B、对本项目图纸、设计、规划、安装、敷设等阶段的了解、掌握,跟进施工进展;C、对建筑物高低压配电系统、发电机组、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等进行熟悉,掌握其基本流程、操作程序,便于日后物业管理需要;D、对隐蔽管线、管网进行现场踏勘跟进,掌握基本走向、位置,为后期物业管理提供依据,便于后期维修保养;E、定期向开发商提出工程前介报告,含建设进展、功能建议、查缺补漏、遗留问题、物业便利性建议等方面,且经甲方确认后跟进整改进展。2、关于即将交房的宏际梦时代广场一期的物业费定价,至少在1.3元/(月·平方米)左右才能保本。

开发商的考虑开发商罗时立总经理对物业管理有着深刻的认知,也对物业在地产开发链条里的重要作用有着比较成熟的想法,通过双方沟通和交流,罗总提出了自己的一下焦虑和担忧:1、不能让品牌本地化。此话怎讲?品牌本地化,就是不能让原本的标准、流程、培训、检查成为带有本地特色的,毫无公司原有的标准,失去品牌的精髓和神韵。比如服装、员工身高、培训、标准、流程等。2、员工标准应高端化。宏际置业尚未提出对营销中心进行服务,但是对于员工的招聘、标准、薪酬待遇、培训的监管,应该高端化,不能减少环节,不能“缩水”。3、不能失去标准。雅生活向来以管理高端楼盘为主的,不能因为外拓的楼盘,就采取两个标准,自己楼盘管理得好,外拓的管理的差。这样就失去了合作的意义。原载于《现代物业·新业主》2020年5期/总第493期,原标题《楼盘建设与服务标准不能“两层皮”》

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