物管与业主别成冰与火_物业公司_昭通物业管理_昭通物业公司-昭通弘彩物业管理有限公司

　　3·15系列报道之物管纠纷
　　根据深圳市住建局的数据，去年全市关于物业管理方面的信访量达1795件。有业内观察人士指出，物管与业主纠纷频发，最重要的原因在于物业管理公司的账目与管理过程不透明。
　　停车场收费纠纷，成业主投诉“重灾区”
　　五年前，深圳黄埔雅苑业委会“炒掉”旧物管和记物业服务(深圳)有限公司，引进新“管家”中航物业，但小区停车场收益和所有权究竟归谁的核心问题“浮出水面”，一场围绕停车场的持久战自此拉开序幕。
　　五年后，黄埔雅苑迎来了第三任物管公司万科物业。但是，旧忧未解再添新愁：因业委会与开发商和记黄埔地产(深圳)有限公司在停车场产权归属问题上一直没达成共识，万科物业无法取得深圳市经营性停车场许可证。“目前，我们只能依据物业服务合同，对所有办理停车卡的业主收取70元/月的车位服务费，并未收取非固定停车位的租金。”万科物业相关负责人在本周三受访时表示。
　　入不敷出的车位服务费，造成维修基金短缺，再加上年久失修，运转了十多年的黄埔雅苑停车场“伤痕累累”。二期业主周先生告诉记者，“目前二期停车场B1层的楼板钢筋都裸露出来，整个消防报警系统瘫痪，安全隐患特别严重。”日前，南都记者实地探访黄埔雅苑各期停车场，发现天花板掉落、钢筋裸露、墙体漏水、消防铃被拆毁等问题随处可见，停车场纠纷已然升级。
　　在深圳，近年来业主与物业管理公司之间的纠纷已集中爆发。深圳市消费者委员会提供的数据显示，去年消委会收到375宗物业管理投诉，仅停车场收费纠纷就多达173宗，成为业主投诉的最主要问题。
　　业内：物管公司管理不透明是主因
　　一组来自深圳市住房和建设局(以下简称“深圳市住建局”)的统计数据显示，去年深圳全市关于物业管理方面的信访量达1795件。这些纠纷主要涵盖保障性住房的房屋质量和物业服务收费标准、业主大会和业主委员的选举、运作、物业招投标及物业交接、物业管理区域的划分等类型。
　　“最重要的原因在于物业管理公司的管理不透明，这包括两个方面，一是账目不透明，二是管理过程不透明。”前日，深圳市之平物业发展有限公司执行董事、万科物业创始人陈之平在受访时指出，物业管理公司应该尽到公开透明的职责。
　　深圳市透明和谐社区促进中心理事长、深圳业主论坛召集人范国振补充道，责任分工不明也是导致业主与物管公司矛盾频生的主要原因之一。“比如安保人员是物业用来维持小区秩序的，但这其实属于公安部管理范畴；消防、电力、煤气、绿化等设施的建设与维护，都应该属于政府部门应该承担的服务内容，事实上全划给了小区物业。因此，物业公司增加了的成本，也被转嫁到业主身上。”
　　物管条例修订工作正在推进
　　在陈之平和范国振看来，业主委员会在解决这种纠纷中应该占主要地位。
　　据深圳市住建局统计数据，截至目前，深圳共有1932家物业服务企业，在管本市物业项目共计5920个，其中，住宅类项目约3000个。不过，也有数据显示，在深圳的物业小区中，能够勉强成立业委会的仅占32.5%，而据范国振介绍，这其中，能够起到作用的业委会更是不到三成。成立门槛高，成立难、换届难、运作难等问题也亟须解决。
　　一个比较棘手的现实是，现行的《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称“《条例》”)是2008年1月1日起实施，至今已10年。有分析认为，目前《条例》在业委会的选举、新旧物管的交接等多条规定上明显不合时宜。正因此，今年两会期间，深圳市人大代表杨勤等提出有关修订《条例》的议案，并提交了《深圳经济特区物业管理条例》修法草案全文。
　　本周三，深圳市住建局在回复南都记者的采访函中表示，修订工作已列入年度深圳市政府的工作重点，“目前我局会同市法制办已基本形成初稿，待进一步完善后将组织专家论证并向社会公开征求意见。”
　　典型案例
　　两换物管，黄埔雅苑停车场纠纷再升级
　　作为一个有着17年历史的小区，位于福田中心区的黄埔雅苑有着3000多户业主。近五年来，因停车场的所有权问题，该小区业委会两度更换物管公司。近日，该小区再次遭遇纠纷，而这一次，矛头还指向了停车场的安全问题。
　　停车场归谁仍成僵局，第三任“管家”只能收取停车服务费
　　深圳黄埔雅苑一期2001年入住，当时，小区的物业管理为开发商和记黄埔地产(深圳)有限公司下属公司———和记物业服务(深圳)有限公司。2010年小区成立业主委员会后，由于对原物管公司的服务质量不满意，2012年6月，经过业主大会的表决，黄埔雅苑“炒掉”了和记物业，第一次引进新“管家”中航物业。
　　当时，新、旧物管公司的交接就“暗流涌动”。彼时开发商称，根据物权法及其与全体业主的买卖合同约定，其拥有停车场的权属并可取得收益，旧物管也要求继续管理停车场并收费。也正因此，当年和记物业拒绝移交停车场资料，双方陷入悬而未决的僵局之中。
　　据黄埔雅苑的一位业主透露，一开始中航物业曾向深圳市交警局停车场地管理科提出申请并办到新的《深圳市经营性停车场许可证》，但这一举动激怒了开发商和记黄埔，而这张许可证最终也被宣布无效。由于和记黄埔与中航地产存在合作关系，后来中航物业与和记黄埔自行就黄埔雅苑停车场的收费问题另外签署了一份协议，将业主的停车费交给开发商。
　　此后3年间，业委会多次要求中航物业提交小区停车场的收支报表，却一直未见成效。在停车场的维修管理上，中航物业一直没有费用支出，“停车场年久失修，小区业主的意见非常大。”上述业主称。
　　基于这个主要原因，时隔近4年，去年年初，黄埔雅苑再次炒掉第二任“管家”中航物业，2016年2月1日，第三任“管家”万科物业正式进入黄埔雅苑。
　　本周三，万科物业相关负责人在接受南都记者采访时表示，关于停车场的权属问题，按照万科物业与业委会签署的《深圳市福田区黄埔雅苑物业服务合同》，万科物业不得协助任何一方新增长租车位，有关长租车位的合法性和租赁时间的有效性，由业委会另寻法律途径予以解决。也即是说，黄埔雅苑的停车场究竟归谁，业委会直接与和记黄埔进行协商。
　　“事实上，我们在进场之后，也多次与业委会成员一起前往政府相关部门去咨询办理《深圳市经营性停车场许可证》，但因为业委会与开发商在产权归属问题上还没达成共识，所以一直无法取得停车场的经营许可证。”万科物业该名负责人告诉南都记者，黄埔雅苑整个小区包括地面和地下的停车位共计3088个，对于停车位是否存在出售或者长租的情况，其曾发函给过小区开发商，但没有收到回复。目前，万科物业只能依据物业服务合同，对所有办理停车卡的业主收取70元/月的车位服务费，并未收取非固定停车位的租金。
　　维修基金短缺，停车场“病危”
　　“70元/月的车位服务费，说实话，九牛一毛。”受访中，上述万科物业相关负责人表示。
　　据了解，车位服务费，一般是物业管理公司根据停车场的管理成本测算出来的。由于未收取停车位租金导致维修基金缺乏，加上历史遗留问题，黄埔雅苑运转了十多年的停车场“伤痕累累”。
　　万科物业相关负责人也承认了小区停车场所存在的安全隐患，他说，为此，去年11月万科物业自行投入近40万元重新改造黄埔雅苑小区停车场管理系统。“我们也成立了消防整改工作小组，相关情况于去年3月、5月分别向业委会递交了报告，并提请业委会召开业主大会决议维修资金的来源。”
　　“业主们现在的想法很简单，先不谈停车场的权属问题了，赶紧将这些安全隐患解决掉才是头等大事。”黄埔雅苑二期业主周先生称，原业委会之前就停车场的问题已经跟和记黄埔谈过好几轮，但一直没有达成共识。“原业委会的要求是由业委会收停车费，先解决停车场的安全隐患，并保证每年都有合理的停车场维护基金。但开发商不同意，要求由他们收取之后，再拨出维修费用，业主们对此表示不信任。”
　　本周三，南都记者就上述停车场权属问题及安全隐患问题发函向开发商和记黄埔了解情况，但截至发稿仍未收到开发商的正面回复。值得关注的是，成立已有7年的黄埔雅苑业委会曾经汇聚人大代表、政协委员、企业高管、律师等一众英才，但在去年10月份任期满后，却一直未能重新成立，“现在关于停车场的沟通处于停滞状态。”万科物业相关负责人说。
　　律师说法
　　如无法达成协议，业委会可选择向法院起诉
　　北京大成(深圳)律师事务所律师刘子孺表示，《物权法》已经明确规定可以约定停车场的所有权，但对于后续应该怎么处理却没有相应的配套实施细则。现在很多开发商在购房合同已经约定停车场所有权归开发商所有，但没有相应的登记制度来进行配套。
　　目前这种状况确实已经实际影响到了小区业主还有物业管理公司以及开发商的权益，是属于三方都输的局面。加上前业委会任期已满，已不具备相关身份，会影响谈判进程，黄埔雅苑应尽快改选业委会，改选后加快与开发商的谈判速度。如果双方实在无法协调解决，可以选择诉讼由法院裁决，只有产权清晰了，后续才好处理。
　　物管红黑榜
　　黑榜
　　1打业主
　　疑因欲换物管
　　业委会副主任家遭泼油漆
　　科苑花园小区业委会于2015年1月成立，彼时小区一直存在车位管理不到位以及环境脏乱差等问题。业委会成立之后，当年初便经过业主大会表决，一致通过同意更换物业管理公司。2015年10月28日，科苑花园(南区)物业管理招标公告在深圳市物业管理协会网上挂出公示，计划12月7日开标。然而，问题却接踵而至。时隔两天，业委会负责人陈先生的小车被人喷红漆，随后其家门和门前墙壁也被喷漆，门锁被塞胶。
　　2015年10月30日下午，南都记者前往陈先生家中，科技园物业管理公司傅经理带着10余名保安闯进陈先生家中闹事，双方在陈先生家中经过一个多小时的纠缠，其间还不乏口角、侮辱性手势以及锁喉等肢体接触，最终在民警和巡防队员介入之后，才完成调停。至于油漆问题，随后科技园物业管理公司科苑花园管理处主任吕女士表示，陈先生家遇到泼漆的情况与管理处并无关系。
　　事发后，物业公司回应称，涉事安保经理已被开除，并表示支持小区业委会招标换物业公司事宜，配合公安机关调查陈先生车子和家门被泼油漆事件。
　　2坑业主
　　滨海之窗花园原物管
　　预收百万停车费不退
　　2016年8月，深圳市南山区滨海之窗花园小区更换物业公司，但预交给原物业公司的停车费却迟迟未被退还。据悉，有近千名业主预交了一年的停车费，每辆车每年费用为3000元，部分家庭交了三四辆车的费用，据粗略统计涉及金额或达百万元。
　　滨海之窗花园小区业主表示，滨海之窗花园自建成后一直由滨海物业负责管理，滨海物业的合同于2015年12月31日到期。2015年底，业委会通过换届罢免滨海物业，2016年5月1日新旧物业进行正式交接，但滨海物业当日并没有到场。此后小区停车场处于无序状态。去年5月15日，滨海物业法人书面承诺将退还停车费，但并未执行。
　　滨海物业原管理处李主任接受采访时表示，滨海物业合同是于2015年底到期，但当时业委会并没有提前3个月发出书面告知不再续约，于是按照规定合同自动顺延一年。此外，在交接当日，业委会存在强行封存滨海物业物品的情况，并在5月15日搬走了滨海物业存放数据的电脑，导致数据丢失，物业无法找到原始缴费记录进行退款。
　　2016年8月11日，滨海之窗业委会与滨海物管公司相关人员到深圳市消费者委员会进行调解。南都记者日前采访消委会，消委会经办人员表示，此事消委会进行了跟踪，但最后滨海之窗花园小区的业主并没有表现出很积极的态度，事件原本可以支持起诉，但因为意见不一，最终并无下文。
　　3交接难
　　龙华骏景华庭物管交接起纠纷
　　公共设备被“席卷一空”
　　2016年6月1日，原本是龙华骏景华庭小区老旧物管交接之日，然而在交接日前一晚，小区内的监控、路灯、服务器等在内所有能搬走的公共设备被席卷一空，导致整个小区安防系统与消防系统出现全体瘫痪。
　　业主李先生称，此前小区安保室长期无人上班，消防水泵房没有水压，公共设施经常发生故障，多次投诉都得不到有效解决。为了解决一系列问题，小区成立了业主委员会负责监督物业，不过情况并未改善，于是业委会决定更改物管。
　　该小区业委会负责人称，当天晚上有部分业主拍到了原物管人员将公共设备拆走的画面，不仅如此，交接日当天还出现了老物管不配合，拒绝资料交接的情况。然而旧物管却称，小区公共设备的丢失与他们无关，至于为何交接不畅，原因系业委会未提供足够的交接时间。
　　按照法律规定，小区内的所有公共设施都是属于全体业主所有，旧物管这一行为不仅违法也伤透了全体业主的心。而后，龙华新区民治办事处介入并表示已获悉此事，将联合相关部门搭建沟通平台，让双方进行协商，如最终无法协商解决，将建议双方通过走司法程序解决。
　　4算账难
　　宝安御景台物业维修基金被擅动？
　　业主欲查账遭拒
　　御景台小区有业主质疑管理处随意花费公共维修基金，故欲请第三方会计事务所审计物管处账目，但却接连遭到小区管理处及业委会的拒绝。据小区业主张先生(化名)介绍，小区自2002年竣工入伙至今，一直由深圳市开元国际物业管理有限公司担任小区的物业管理。多年来，小区物业仅在年底张贴一张年终总结账目，细节不明。
　　张先生表示，部分业主质疑账目问题的导火索，起于管理处主导的小区天台修缮工作。该小区共有6栋居民楼，去年5月，一个施工队突然进场对小区居民楼的天台进行施工，“当时我们都不知道是怎么回事。”随后有业主多次向管理处反映此事，希望能拿出施工方案。直到去年8月底，小区管理处才张贴出一张关于“天面、外墙、窗台、雨水管防水”的维修方案。
　　方案显示，该次工程预计费用为70多万元，且因天面、外墙等属于共用部分，本次维修所需费用由物业区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。
　　针对张贴出来的方案，张先生并不满意。他认为物业在未征得业主同意的前提下便进场施工，肯定有猫腻，想找个审计机构来查账。对此，该小区物业管理处一名符姓经理介绍，修缮工程需要动用专项维修基金在程序上完全没有问题，物业管理处随时都能查账，但需要走流程。
　　业委会认为，有半数业主同意就启动查账程序。新安街道办物管办相关负责人表示，御景台小区物业系合同酬金制，物业委托合同里确实写有可以审计物管处账目的条款。“但是这些条款仅是表示一种可能性，不是必要性，所以我们也无法强制性要求进场审计。”
　　红榜
　　碧桂园物业：
　　专业的服务团队和完善的服务标准体系
　　碧桂园集团主席杨国强曾表示，“有好的物业管理，碧桂园才有明天”。经过二十多年的发展，如今，碧桂园物业拥有一支专业的服务团队和完善的服务标准体系。
　　此外，碧桂园物业倡导“睦邻友好相互关爱梦想成真”的社区文化，并积极引导业主、住户以兴趣爱好或生活需求为粘性，成立各类业主圈层群，截至目前共诞生了约500个活跃的业主团体，每年举办数千场社区文化活动。
　　绿城服务：
　　推广园区生活服务体系
　　作为行业内最早涉足健康管理产业的物业服务企业，绿城在2009年开始推广园区生活服务体系，包括健康服务系统、文化教育服务系统、居家生活服务系统三大子体系，根据不同的服务费标准、地域、物业类型、档次风格、目标客群等选择相应的执行模式。截至2014年，已累计建立业主健康档案20多万份，以此来了解社区业主的身体指标、饮食规律、生活习惯及健康需求，并持续提供不同的健康培训讲座、沙龙等。