“对境外资本在境内设立房地产企业,不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物业进行套利。”签署日期为11月22日的该通知明确。
今年以来,政府持续调控过热的房地产市场,而随着美国启动第二轮量化宽松,境外资金流入问题愈发突显。11月中旬国家外汇管理局曾发布规定,要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房,在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
业内人士称,“限外”政策在执行上难度非常大。如果能严格执行,境外资本流入境内房地产项目的难度将加大,对投机性获利行为有所抑制。
加强版限外令
商务部要求,各地商务主管部门要切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查,省级商务主管部门在核对备案材料时,重点应就土地文件的完整性进行复核。地方不得审批设计房地产开发经营业务的投资性公司。同时,各地商务主管部门要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业,严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业。(注:所谓返程投资,是指境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外,再作为直接投资投入境内的行为。)
加上前文提及的“境外资本不得通过购买、出售境内已建、在建物业进行套利”以及“加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目审批”,商务部的《通知》堪称加强版限外令。
“这个政策出台,说明国家对于外资流入房地产业已经十分重视。”中国指数研究院副院长陈晟表示,“如果境外资金继续流入境内房地产业,会冲击房地产的调控力度。”
相关的数据也反映了这一点。商务部从2007年开始对外商投资的房地产企业实行登记备案制度,新设或增资的外资房企数量在2007年超过1000家,2008、2009两年均为500家左右,而2010年前11个月已突破1000家。仅11月份,就共有114家外资房地产公司向商务部外资司报备成立新公司,增资或以并购的方式进入中国,其中很大一部分的外资房地产公司把项目公司设在了中国的二三线城市。多家顾问公司发布的2010年三季度分析报告也显示,今年前三季度外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度远远超过去年。
国家统计局此前发布的一份数据也显示,中国房地产领域吸收外资的增速在加快。该数据显示,今年1~11月,境内房地产开发企业本年资金来源63220亿元,同比增长31.2%。其中,国内贷款11245亿元,同比增长25%;利用外资656亿元,同比增长59%。
投资方式转向
“禁止外资买卖境内物业进行套利,应该是近几年最严格的限外政策了。”一位开发商表示。
近些年,外资机构通常是中国物业收购、套现的常客,摩根大通、花旗、麦格理都抛售过其所持的中国物业进行套现,其中不少公司的投资回报率超过100%。
此番政策出台,将对境外资金通过购买然后出售境内物业套利的投资方式产生重大影响,包括股权出资、并购来获得项目的方式,也可能因为涉及短期套现,审批难度将加大。
另外,据介绍,此前一些境外资金投资境内房地产,主要通过股东借款的方式进入,待项目盈利之后,国内的项目合作伙伴直接还贷,这样资金就可以灵活跨境运作。目前,境外企业如果要开发境内的房地产物业,必须通过增加注册资本金的方式,并且在项目完成后才能撤资。就此而言,新的政策在“新设、增资房地产项目公司”上的规定,将对外资的监管更加严格。
如果政策能够严格执行,对投机型资金的进入将有所抑制。上述开发商表示,在禁止了“倒买倒卖”的获利方式后,未来境外企业可能只能通过自主开发方式获利。
“自主开发与简单的财务投资不同,周期更长,更需要本土化的经营运作,风险更大,但回报也会更高。”世联地产(002285,股吧)分析师王海滨表示,与2007年的限外令不同,这一轮的政策要求外资已不能再是简单的财务投资者、短期逐利的热钱,而是要成为长期资金进行投资,自主开发。甚至外资可以向产业链的上下游延伸,包括建筑材料、规划设计等房地产开发的相关产业都可能有外资进入。 |
