由住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《规则》）于2010年1月1日施行。从总体而言，该《规则》体系趋于完备，内容更加细化，操作性和指导性更强，值得肯定。但是，如果从行政指导文件的明确性和操作性角度来审视，笔者认为《规则》在某些问题上仍需进一步明确、细化和完善。
一问：业主委员会选举办法应该由“谁”制定？
《规则》第十七条三项赋予业主大会“选举业主委员会或者更换业主委员会委员”的权利，但是并没有明确业主大会是依据什么规则来选举或更换业主委员会委员。对于这一疑问，如果结合《规则》第十二条赋予首次业主大会筹备组“制定业主委员会选举办法”这一规定来推断，可以理解业主大会应该是依据筹备组制定的业委会选举办法来行使上述权利。据此，笔者认为《规则》第十七条应增加一项业主大会的权利即：制定“业主委员会选举办法。”为什么业委会选举办法应该由“业主大会”制定，而非由“筹备组”制定？具体原因详见笔者《筹备首次业主大会尚存的系列问题》一文，在此不重述。当然，我国《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条也并未明确业主大会有制定业委会选举办法的权利，而是明确规定其有选举、更换业委会委员的权利，但从该条的立法本意和逻辑判断，业主大会只有应先制定业委会的选举规则后，才可能再行使法律赋予其选举、更换业委会委员的权利，否则“皮之不存，毛将焉附”？
此外，《规则》第十七条还赋予了业主大会制定和修改业主大会议事规则，以及第十九条规定了业主大会议事规则应对业主委员会委员的资格、人楼和任期等；业主委员会换届程序、补选办法等作出规定。笔者认为上述规定容易使人混淆，它们实际上都是对业委会的相关工作作出规定，但是却被分散制定，不集中、不统一、不方便引用。
建议：（1）《规则》第十七条增加一项业主大会的权利：即“制定业主委员会选举办法”。以将业主委员会选举办法的“制定权”归还由业主大会行使。（2）将上述业委会的相关规定尽量纳入一项制定，比如纳入“业主委员会选举办法”，这样就集中统一、简单明了，便于操作。
二问：业主代表的人数规定有多少“代表性”？业主代表受托权限为何由业主大会决定？
《规则》第二十七条规定物业管理区域内业主人数较多的，可以“幢、单元、楼层”为单位，推选一名业主代表，那么该规定合理、适当；但如果以“幢、单元”为单位，只能推选“一名”业主代表，那么该规定有失妥当。比如一个建有多幢高层建筑的社区，共有10幢楼，每幢楼有20层、3个单元、300户业主，则该社区共有3000户业主。如果按照上述规定，以“幢”为单位推选一名业主代表，则该社区最多可推选10名业主代表参加业主大会。那么10名业主代表3000户业主参加业主大会，这个数量究竟有多少代表性？如果以“单元”为单位推选一名业主代表，则该社区最多可推选30名业主代表参加业主大会。那么30名业主代表3000户主，这个比例具有广泛性吗？
此外，《规则》第二十八条规定：“业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。”该条对作为受托人的业主代表的代理权限作出了规定。笔者认为该条在实际操作中容易被误解和违法执行，因为其规定业主委托业主代表的具体委托内容、期限、权限等是由“业主大会议事规则”（实际是“业主大会”）规定，而非作为委托人的“业主”本人规定，这明确违反我国《民法通则》、《合同法》关于委托代表的法律规定。因为受托人的代理权限、期限等事项只能由委托人授予、第三人无权干涉。
建议：（1）《规则》第二十七条对以“幢、单元”为单位推选业主代表的人数适度放宽，不宜限定为“一名”业主代表，以确保业主代表的适度广泛性。（2）删除《规则》第二十八条中“具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定”一句。
三问：业委会委员的总人数上限是否合理？
《规则》第三十一条规定业主委员会由5至11人单数组成。笔者以为，将业委会委员总人数的上限规定为11人，对于有数千户业主的大型社区而言，并不妥当。主要理由在于：根据《规则》第三十五条的规定，业委会被赋予了九项职责，这些职责的工作内容其实是非常庞杂和繁重的，尤其是第四项职责：“督促业主交纳物业服务费及其他相关费用”；以及第八项职责：“调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷”；这些几乎构成了业委会的日常工作。可以推测，在北京、上海等大城市里，那些有数千户住宅的大型社区（特别是新社区），其业委会的日常工作量是非常大的。这类社区的业委会即使有11个委员，其中又有多少人有富余的时间和精力来履行上述职责？因此，《规则》对业委会委员的总人数上限实行一刀切的规定，而且还限定在11人的上限，对于大型社区而言是不妥当的。
建议：《规则》对业委会委员总人数的上限适当调整，可否根据社区的业主总数量按照一定比例来确定业委会委员总人数的上限。
