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关于业主大会、业委会、物业管理范围若干常见问题的整理
作者:admin  来源:本站  发表时间:2017/8/8 9:50:05  点击:1226

业主大会、业委会、物业 是社区居民生活经常接触到的!

首先是业主大会

业主大会职责:

(一)制定和修改《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》;

(二)决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业;

(三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案;

(四)决定业主大会诉讼事宜;

(五)选举、罢免业主委员会委员;

(六)审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费;

(七)审查业主委员会和物业服务企业的工作报告;

(八)审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案;

(九)审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

(十)改变和撤销业主委员会、业主小组不当决定;

(十一)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(十二)改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分;

(十三)审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用;

(十四)决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。


常见问题:

1、小区有开过业主大会么?我怎么不知道,我好像没有参加过什么会议

答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。一般社区都是采用书面征求意见的形式

2、业主大会的表决听说“不参与投票视作已经参加表决的大多数 “,有这个说法么 ?

答:根据住建部建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。 具体参考议事规则。

上海地区,大部分小区已经把这个选项列入议事规则。所以提醒广大业主,积极参与社区活动,积极参与投票。

3、如何召开业主大会临时会议:

答案:(一)经20%以上业主提议;

(二)业主委员会委员人数不足二分之一的;

属第一项情形的,应符合下列条件:有明确发起人;提议事项明确,属于业主大会议事范围;随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定,认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。决定不召开的,应说明事实、理由和依据,并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的,视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内(未作出决定的在收到提议之日起45天内),召开业主大会会议,就提议事项征求业主意见并表决,业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。

4、问业主大会与相关单位的关系 ?

答:业主大会、业主委员会接受街道办事处或者乡(镇)人民政府、区(县)房屋行政管理部门、居(村)民委员会和相关行政管理部门的指导,依法履行职责,规范运作。


其次是业委会

业委会职责:

(一)拟订选聘物业服务企业的方案,报业主大会决定;

(二)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案,报业主大会决定;

(三)拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案,报业主大会决定;

(四)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案,报业主大会决定;

(五)拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案,报业主大会决定;

(六)拟订专项维修资金使用、续筹方案,报业主大会决定;

(七)拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案,报业主大会决定;

(八)处理违反管理规约的行为;

(九)________________;

业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。


常见问题:

1、 小区的停车管理方案,业委会制定的么?业委会可以上调停车费用么?

答:不可以! 停车管理办法可以拟定,但需要业主大会通过!

2、 小区的设备改造,业委会可以直接操作么?

答:看项目本身,一般超过5万金额以上(各地规定不同,具体看维修基金管理办法) 需要由物业服务企业制定维修、更新方案,报业主大会审核同意后,由物业服务企业组织实施,费用按规定列支。

3、业委会可以解除物业服务合同,赶走物业么?

没有这个权力,决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业是业主大会权限。

3、 这么复杂,如果出现房屋漏水这种紧急情况怎么办?

答:紧急情况发生,可以由物业服务企业先采取措施。

根据《维修基金管理规约》第五条.存在以下安全隐患、影响正常使用或者危及房屋安全、公共安全等紧急情况而采取应急防范措施:

(1)给排水系统中设备控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等设施设备发生故障,无法正常使用的;

(2)电梯运行系统中轿厢、升降轨道、曳引机、钢丝绳、基坑等设施设备发生故障,无法正常使用,由电梯专业检测机构出具整改通知书的;

(3)消防设施设备中消防中央控制系统、消防供水系统、消防喷淋系统、正压风系统、消防水泵(房)、消火栓箱、灭火器具、消防外部结合器、防火门损坏等发生故障,消防部门出具整改通知书的;

(4)屋顶、屋面、地下室发生积水或严重渗漏,外墙面渗漏水或有脱落危险,经房屋质量检测单位出具证明的。

2.出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的其他情形;

上述紧急维修工程由物业服务企业采取应急防范措施后,制定后续维修、更新方案,经业主委员会同意,并经维修资金账户开立银行提供的审价机构审核,由物业服务企业组织实施,费用按规定列支;业主委员会不履职或无法正常运作时,全体业主授权___区(县)房屋行政管理部门组织代为维修,维修资金账户开立银行按约定将相应款项支付给___区(县)房屋行政管理部门。

4、 什么样的人可以参与业委会

答:首先是业主 ,也就是产证上需要有名字

其次有下列情形之一且未改正的,不得担任业委会委员:

(一)损坏房屋承重结构的;

(二)违法搭建建筑物、构筑物的;

(三)破坏房屋外貌的;

(四)擅自改变物业使用性质的;

(五)欠交物业服务费的;

(六)欠交或未续筹专项维修资金;

(七)违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的

4、业委会是法人组织么?

答:中国法律规定的能参与民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体,要么具备法人资格,要么属于其他组织,否则其行为无法得到法律的认可和保护。

其他组织又成为非法人组织,是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。中国《民法通则》没有关于其他组织的规定,但是《民事诉讼法》第四十九条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。” 在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待,但是从法律责任上分析,业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。

根据2003年2005年最高法司法解释,业主委员会在法律上一般被看做“其他组织”,具有民事诉讼主体资格。

5、 业委会可以作为主体起诉其他单位么?

答:可以,但需要先召开业主大会,获得业主大会授权。

2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函 》([2005]民立他字第8号)中指出“根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。

6、邻里纠纷归谁管?

中华人民共和国城市居民委员会组织法 居委会职能: (三)调解民间纠纷;

7、我有时候打电话给我们业委会成员,他居然不接?官僚作风太重

答:首先业委会成员不是官,连个法人组织也不是,没有工资,只是志愿者,和你一样业主而已。这里想批评你一下,你的官僚作风有点重,你为啥要私下打电话呢?你想干扰对方的判断,还是想操控地方执行你认为的方案?

你已经严重干扰到别人的正常生活了, 有正常的业委会值班制度,你可以去反映问题! 如果你觉得业委会的工作出了严重问题,

把问题直接反映给房办、居委即可!他们会处理。


8、业委会成员是全职的么?

答:他们只是业主中的志愿者,需要上班来养家糊口!一般业委会成员在业主大会议事规则里面会明确津贴,但一般都是50-100元而已,而且绝对部分业委会成员是不愿意拿这笔钱的!


9、我们的业委会和物业关系不错,我怀疑有猫腻!

答:你希望剑拔弩张,打打杀杀?

业主和物业服务企业是一种和谐的互补关系,只有相互尊重,相互理解,相互制约 ,相互促进,才能相互进步。物业服务公司与业委会的合作互处之道在于要依法依规、有理有据,一切从业主的利益为共同出发点。

业主委员会与物业服务企业的关系,主要是通过与物业服务企业签订、履行物业服务合同来实现的。双方的相处主要是取决于两点,各自尽到各自的义务,各自承担各自的责任。


还有物业

物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说,物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准,为业主提供质价相符的服务。

业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同,如果物业服务企业没有履行物业服务合同,侵害业主权益,业主可要求物业公司限期整改,也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事,物业公司应积极与有关方面反映沟通,争取使问题得到解决。


问题1、家里的门窗框、门窗把手坏了,水阀、水龙头坏了、开关坏了、电源短路了、室内墙皮脱落了等等,这些属于物业管理范围么?

答:这些分户以内的业主自用部分,维修也好,更换也好,都是业主自己的事,不是物业公司的事。

过去,房屋的所有权是政府或产权单位,这些事都该政府或产权单位管,现在房屋的所有权是业主,所有权内的事(不包括共有部位和共用设施)都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司,但不属于物业公司的管理服务范围,而属于有偿服务范围。

问题2、保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题

答案:这是开发商的责任,由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商,不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上,认为物业管理服务不到位。其实,开发商将房屋卖给业主后,房屋产权属于业主而不属于开发商,是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司,由业主通过业主大会来决定。

换句话说,不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司,都不承担应由开发商承担的责任。

问题3.业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题

答:由社会公共事业企业或运营商负责解决。

《物业管理条例》明确规定,“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时,仍看总表计费,并由物业公司按分户表代收代交,一些业主就认为是物业公司收水电费,实际上是物业公司替业主交费,替供水、供电、供暖等企业收费。因此,物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收;目前,供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外,还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价,加重了物业企业和业主的经济负担。


关于维修基金

问题1、房子只要“生病”,就能申请使用房屋专项维修资金?

答:要看“生病”部位是否属于共用部位、共用设施设备。

房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。房屋的共用部位包括房屋的基础、承重结构、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间等;房屋共用设施设备包括共用的上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、共用天线、供电干线、共用照明、消防设施、监控设备、住宅区的道路、绿地、景观、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

若只有您和家人使用、别人不能使用的“专属设施”坏了,是不能申请房屋专项维修资金的。

如果房屋公共部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工、管理不到位而损坏,或者人为损坏,应及时恢复原状,维修费应由责任人承担。


问题2、维修费用的分摊标准是什么样的,我会吃亏么?

答:分为四种情况,可按各自拥有的比例分别承担。

1属于全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担。

2属于单幢房屋业主共有的共用部位、共用设施设备,由该幢房屋的全体业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担。

3属一个单元内业主共有的共用部分、共用设施设备,由单元内的业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担;属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备,由该侧房屋业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担。

4房屋未全部售出的,开发建设单位应按照未售出部分的建筑面积所占比例分摊共用部位、公共设施设备的维修和更新、改造费用。


问题3:维修基金是按照什么标准缴存?

答:《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》文件第五条规定,“商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。

(1)房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%,高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋维修基金。

(2)购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2.5%,高层房屋建设面积成本价的3%缴纳房屋维修基金。现在维修基金的收取标准为带电梯的92元/㎡,不带电梯的63元/㎡

问题4:账户上的我家户头上的钱是我的么?

答:是又不是 ,应该是属于你所在的那间房子比如X栋XX室。 费用是取不出来的,而且只能使用公共部位设施维修。

问题5:维修基金可以买基金等理财性产品么?

回答:维修基金只能存在于银行的公共账户上,以上海为例只有上海银行和建设银行可以办理此业务。维修资金闲置时,除用于购买国债或无风险的理财范围外,禁止挪作他用

问题6:我们的维修基金没有用过,我卖二手房,可以让下家给我么?

回答:你很搞笑,从未听说!房屋交易中,维修基金、契税需要补齐才可以办产证。维修基金是跟着房子走的,不是跟你走的


内容整理-有鸭梨 2017-8-3日 《业委会工作讨论群》


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