随着中国城市化进程加速,居民小区物业纠纷也多了起来，北京圣运（天津）律师事务所整理总结了一些常见的小区物业纠纷的情况，帮助读者正确维护权益。
一、 物业公司能否任意设电梯广告
实践上，经常会遇到类似情况：小区的公共部分、公共设施，比如电梯间外墙，会被物业公司加装广告位广告牌等，物业公司实际上是无权享有共有部位的经营权、处置权以及使用收益权。
根据《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。”
因此，物业公司擅自设置电梯广告的行为是违法的，这需要经过小区业委会的同意或授权。如果未经业主同意授权，物业公司擅自设置广告牌所取得的收益，业主可以通过业委会向物业追讨其收益，以业委会的名义对广告进行拆除，或起诉物业公司。
二、车在小区被盗，物业该不该赔偿？
根据《合同法》的相关规定，如果物业公司对业主停放的车辆收取了保管费、泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如果车辆被偷，车主可向物业公司要求承担违约责任；若物业公司对停放的车辆没有收取费用，但物业采取了管理措施的，则物业公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如果车辆被偷，物业公司在存在过错、重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，要承担违约损害赔偿责任。
三、对物业公司不服的部分住户能否单独聘请新的物业公司？
由于对物业费收费、清洁程度等不满，经常有部分住户想联合起来另聘请一家物业公司，这种行为其实违法。
根据《物业管理条例》第三十四条规定，“”一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”第三十五条，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”
因此，解除和聘请物业公司，必须按照法定的程序，通过业主委员会来行使。业主委员会是全体业主行使权力的代表组织，而部分业主不能按照各自的意愿擅自做出聘请或解聘物业公司的决定。如果擅自聘请反而是在侵害其他业主的公共利益。
四、出租房物业费该谁付？
收物业费时，经常会遇到租户和业主踢皮球，租户说房子是业主的应该由业主交。业主说房子又不是他住，租住户在享受物业服务，应该由租户交。那么真正该谁付物业费？
根据合同的相对性原则，业主和物业公司签订了合同，因此，业主负有直接向物业服务企业支付物业服务费用的义务。同时根据债权转移原则，如果业主在将房屋出租他人使用时，约定由租户支付物业费，而且物业同意直接向租户收取的情况下，业主才能拒绝支付物业费。
五、和物业签协议要小心合同类型的陷阱
很多业主委员会与物业签订合同时，经常出现两种合同类型，即服务合同和委托合同。那么这两种合同有什么区别呢？
如果是委托合同，那么业主与物业是委托与被委托关系，就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，如果出现问题如盗窃，责任承担是由委托人即业主承担的，而服务合同更有利于小区业主的权益。
