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关于小区车位及公共区域的产权归属问题?
作者:admin  来源:本站  发表时间:2017/8/8 11:22:54  点击:1411

最近在考虑买车位,看到我所在的小区突然想到几个问题。先说一下我们小区的情况,我们小区车位可分为三类,一是地下车库,开发商正在出售,二是小区内的地面车位,现在物业正在管理,按小时收费,三是小区门口两边商铺前的车位,目前物业也统一管理按小时收费。

我的问题是,1、地下车库的产权归属?
2、小区公共区域的产权归属?
3、我们小区中的地面车位及门口的车位产权归属?进而导致物业是否有权收费以及收到的费用归属?
最近在考虑买车位,看到我所在的小区突然想到几个问题。先说一下我们小区的情况,我们小区车位可分为三类,一是地下车库,开发商正在出售,二是小区内的地面车位,现在物业正在管理,按小时收费,三是小区门口两边商铺前的车位,目前物业也统一管理按小时收费。

1.《物权法》  第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。    第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。    建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。          第五十二条第一款: 国防资产属于国家所有。    2.《人民防空法》第二条第一款: 人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要,动员和组织群众采取防护措施,防范和减轻空袭危害。   第五条第二款: 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。       第二十二条第一款: 城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。   1.利用小区内公共道路、公共空地或草地等非私人专用场地建设的车位,无论是当初经规划部门批准设置的车位,还是小区交付使用后利用前述场地改建的车位,都属于业主共有,由业主们通过业主大会或其他形式共同决定是否收费、是否委托物业公司等收费运营,收益归全体业主共有。物业服务公司可以经业主们委托进行运营并收费,但收益扣除物业公司合理的报酬外,归全体业主共有。  2. 小区门口两边商铺前的车位,看其所处场地,是小区道路,还是城镇公共道路。如果是小区道路,则该场地及车位归业主共有,其使用如前所述。如果是城镇公共道路,则该场地归国有,由当地政府确定的市政或城管等部门进行管理,相关主管部门委托物业公司等企业运营管理该停车位的,需要按规定办理手续。  3.地下车库产权及使用权,是最为复杂,也争议极大的。  (1)地下车库中,有一部分是属于人防工程。属人防工程的地下车库或者车位,产权一般认定为国有。有的城市通过立法或者政府部门规定,明确此类人防工程车库车位平时归全体业主共同使用,使用方式有免费的,也有由人防部门或者小区业主委托物业公司等企业管理并收费,收益扣除管理者合理报酬后,用于人防工程维护等。但更多的城市,是由人防部门许可开发商管理使用此类人防工程车库车位,允许开发商短期出租给小区业主(租期一般不超过五年),也允许开发商自己或委托物业公司有偿运营该车库车位。实务中,有的开发商以出售或者“永久转让”“长期出租”等方式变相出售此类人防工程车库车位,其实是违法的,受让者风险极大。  (2)不属人防工程的地下车库或者车位,一般也是按照当初规划部门批准的规划建设的车库车位。其产权一直争议不断。曾有人主张,此类不属人防工程的地下车库车位,其建设成本已摊入开发成本,应当属于《物权法》第七十三条所称的“建筑区划内的其他公共场所”,归业主共有。但本人目前查到的法院判决中,多是认为,此类不属人防工程的地下车库车位,属于《物权法》第七十四条所称的“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库”,其产权及使用权,由开发商采取出售、赋予、出租等方式确定,实际上是初始产权归开发商。


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