早年打麻将，一牌友的电话响了几次，他就是不接。其他几位受不了，劝他接。
他摇摇头，将手机盖打开：对方劈头盖脸地破口大骂，直振得麻将要跳起来的感觉！
一阵喧嚣后，对方没说任何事，挂了！
牌友再一次摇头，一声叹息：“秧插错了误一季，老婆找错了误一生！”
二十年过去了，好生记得。
联想到小区的业主选物业，选对了，庆幸！选错了，误半生！
市面上的物业企业有13万余家。
在总量中，正经八两的占八成；
较为优秀的，一成；稀乱的，一成。
幸运的小区犹如炒股：赚了的占一成，其他的，非平即亏。
在13万余家中，20%的企业，掌握了80%的市场。典型的帕累托法则（二八定律）。
从这个意义上讲，物业行业是个垄断行业。这种垄断的趋势，近两年已愈演愈烈，一些本已成巨无霸的物业企业，拼了命似地扩张、兼并、并购，让人眼花缭乱、目不暇接。
才几年功夫，仅港股上市的物业企业已达40家，其平均财报业绩几呈一枝独秀状。有的物业市值已超过了开发商的母公司。
资本的嗅觉和婪酣可不是一般，对上市物业纷纷“解囊相助”、趋之若鹜，只能说明一条：
这个行业，有利可图！
羊毛，无论世界多么变迁，它只能出在羊身上。
如果有人说，羊毛出在猪身上，那是一种戏弄：因为羊和猪，都是用来被宰的。
很多朋友好奇：什么原因让你一天到晚琢磨社区治理？
实不相瞒，我感受过一个好物业和坏物业的天壤之别，好的可以让你心旷神怡，坏的可以让你水深火热。有业主说不对，坏物业可以让你生不如死！后来的发现还真有此事。
所以这些年我致力于《红伙家园》的耕耘，始终保持一个初心：“帮业主谋福祉，助物业提品质，为小区构和谐“。
小区的数量结构大体如此：高档的一成；中档的八成；低档的一成。
高档的有大牌物业青睐，低档的有党和政府关怀。针对80%左右的中档小区，经长期的观察和思考，就如何选聘物业，分享几点心得。
之所以说“物业选聘，有点学问”，不是说它的专业，而是指流程和辨别。
关于流程：
1、依《民法典》和各级别的《物业管理条例》，小区更换、选聘物业企业，由全体业主共同决定。与开发商、物业、政府相关机构等没关系（因故被街道、社区托管的小区例外）。选聘完毕后，被选物业应去房管局备案，不被备案并不影响业主大会的共同决定；
2、更换、选聘物业企业前，必须召开业主大会，同时要有业委会。如没有业委会，须组织20%以上的业主发起召开业主大会，主持这一工作的是街道和社区。
没有召开过业主大会，也就没有业委会的小区，如要更换、选聘物业企业，基本上是：想多了；
3、不一定需要招标代理，更不一定需要评委、专家（专家库里的专家，绝大多数来自于房管局指定的某个物业公司高管），他们彼此之间都很熟悉，这对小区更换、选聘物业并非利好。
更为关键的是，由一个对小区并不熟悉的招标代理，组织几位对小区一概不知的专家，来决定谁为小区提供物业服务，这合法，但不合情，更不合理。
较为客观的办法是：由业主大会推选业主代表作为评委（业委会成员不宜），考察业绩、观摩路演、审阅标书、逐一评分。
业委会只做两件事：搭台；确保公开、透明下完成。
此流程一般要开三次业主大会；换不换？怎么换？换谁？
凡是更换、选聘物业的小区，一定是原物业表现得众失所望。倘若一个让半数以上业主满意的物业，依现在的法治条件，除业主大会外，什么力量也换不掉（自己不干是例外）。
有换好了的；
有换糟了的；
有换来换去的；
有换成自管的；
有换成弃管的。
其结果都是因为甄别和辨识。
关于辨别
1、不迷信大牌
大牌物业总体做的不错，但主要表现在开发商“钦定”的自建小区。
为了让母公司好卖房，前期物业一般都有考核指标：做好物业与房子好卖呈交相辉映状，不排除开发商倒贴物业。这种条件下形成的印象让很多更换物业的小区业主感叹：我们要是XX物业多好！
有个情况是不争的事实：一些大牌物业离开自己的“领地”对外扩张后，被人“送锦旗”、被人“移除”、强行“推费”等，很能说明问题。
价格高、公共收益占比多也是大牌物业的“店大欺客”之道。
在百强中，若无开发商背景的大牌物业值得重点考虑：没有“前期物业”的优势而挤进百强，一定有它的经营之道，拼的是实力和功夫。名次越靠前，越值得拥有。
2、不迷惑表象
很多物业“路演”时，那管理人员西装革领，像银行家；那保安全副武装，像防爆警察；那客服浓妆淡抹，像空姐。
一旦入场后，还是这些人么？还是这扮相么？
业主们心里应该有个数。
物业的本质是干活，干的是润物无声的精细活。
一切以夸张形象展示的物业，其实是不自信，也是在骗人。
3、不接受低价
小区的物业内容基本是定量的，要将这些定量的活干完，是对人力资源的一种量化。做的越好，成本越高。反之亦然。
那些投标以低价出场而得分较高的（标书设计的价格部分不宜超过15%），须慎重对待。
高物业费，不一定做的好；低物业费，肯定做不好。
按自然规律，每个小区都会每况愈下。但好的物业可以让这种速度放缓；坏物业可以提速。
好物业可以让您的房屋保值，甚至增值；坏物业让您捶胸顿足。
没有不向往美好生活的业主。
清醒认识，睁开眼睛，选聘一家心仪的物业，来呵护您今生最大的一笔投入，真不能置身事外，迷迷瞪瞪。
这与您幸福指数的高低，直接挂钩！
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