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辽宁某市小区办在受理开发商入住备案手续时，发现该建筑面积为26万平方米的住宅项目，开发商提供物业管理用房为1套建筑面积140平方米的住宅，遂依据《辽宁省物业管理条例》第二十三条之规定，“建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定”，告知开发商应配置物业管理用房面积应为780平方米，目前尚缺640平方米左右，指出其所配置的物业管理用房严重不足。但开发商认为，其所配置的物业管理用房面积已远远高于《辽宁省物业管理条例》第二十三条之规定。其理由是，除该套140平方米的住宅外，在规划设计中还有大量的物业配套设备设施使用的设备间，如电梯设备间、监控室、泵房等，且称虽未详细统计其面积，但肯定要大于780平方米。双方僵持不下。
○物业管理用房的定义及权利主体
其实，本事件双方争议的问题实质不难确定，即什么是物业管理用房，以及物业管理用房的适用范围。
物业管理用房定义。
关于物业管理用房的定义，目前从国家层面看，无论是现行法律法规、还是规章政策均未做出明确规定。
从地方层面看，对物业管理用房从用途上的定义，最早见于1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过的《广东省物业管理条例》第三十八条第三款“物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。”该款在2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订《广东省物业管理条例》中仍予以保留。通过此款表述确定物业服务用房（即物业管理用房，以下统称为物业管理用房）为专用于物业管理服务工作的房屋。
其后，天津市人民政府办公厅2014年12月30日颁发《天津市物业管理用房管理办法》，对物业管理用房给予更加明确的定义，该办法第三条规定“物业管理用房属于全体业主共有，用于物业管理服务活动和业主活动。”该条从用途上明确了物业管理用房是用于物业管理服务活动和业主活动的房屋，且确定物业管理用房的权属为全体业主所有。
根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”之规定，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条有关公用建筑面积的组成第一项“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”之规定，以及《住宅设计规范》（GB50096-2011）2.0.25 附建公共用房“附于住宅主体建筑的公共用房，包括物业管理用房、符合噪声标准的设备用房、中小型商业用房、不产生油烟的餐饮用房等”之规定，可以认定物业管理用房为由开发建设单位所提供的公共用房。
参照地方性物业管理规定，如《广东省物业管理条例》第三十八条“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积2‰的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超过60平方米”以及《江苏省物业管理条例》第三十五条“新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置”，“集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足”，“配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定”等规定，可以认定物业管理用房包括物业管理服务用房、业主委员会议事活动用房和物业服务经营性用房等。
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条有关公用建筑面积的组成第一项规定，“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”，以及第九条中虽规定的公用建筑面积计算方法“整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”物业管理用房作为在“功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房”为可分摊的公用建筑面积，已由全体房屋买受人分担其成本与费用，开发建设单位理应“无偿移交”或“无偿配置”。
综合以上内容，笔者认为，物业管理用房的定义应表述为：物业管理用房是指开发建设单位根据规划许可有关规定，配置并无偿转让给业主，用作物业管理办公、业主委员会议事、服务经营等活动的用房。
其中物业管理办公用房的功能为日常办公、客户服务、秩序维护、安全监控、存放工具材料等；业主委员会议事用房的功能为日常办公、会议讨论、档案管理等；服务经营性用房的功能为文化娱乐、有偿服务、多种经营等。
物业管理用房权利主体。
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；《物业管理条例》第三十八条规定，“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”《房屋登记办法》第三十一条规定，“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”可见，物业管理用房属于业主所有。
但需要注意的是，依据建筑物区分所有权理论，在住宅小区情形下，业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权，而是建筑物区分所有权，物业管理用房属于全体业主共有，全体业主是物业管理用房的所有权人。
全体业主享有基于建筑物区分所有权而派生出来的对物业管理用房的共有权和共同管理权。物业服务企业在接受业主委托，待物业服务合同生效后，享有一定程度的某些内容的共同管理权，如对物业管理用房的使用权，但不享有收益权和处分权。因此《物业管理条例》第三十八条规定，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。在特定情况下，如物业管理用房确有空余，不改变用途，就会造成资源的闲置浪费，物业服务企业则应根据《物业管理条例》第五十五条规定经业主大会同意并办理相应手续后，可以改变物业管理用房的用途。
开发建设单位自办理入住之日起，已将物业管理用房“无偿移交”给全体业主，不再对其享有所有权，只能以业主身份享有共有权和共同管理权。物业管理用房不是为某一业主单独所有，而是由全体业主共有。因此，无论开发建设单位，还是个体业主都无权独自支配物业管理用房。
○物业管理用房的适用范围
该案例中，开发商认为，其所配置的物业管理用房面积已远远高于《辽宁省物业管理条例》第二十三条之规定。其理由是，除该套140平方米的住宅外，在规划设计中还有大量的物业配套设备设施使用的设备间，如电梯设备间、监控室、泵房等，且称虽未详细统计其面积，但肯定要大于780平方米。其实，该开发商所言的物业配套设备设施使用的设备间，如电梯设备间、监控室、泵房等不是物业管理用房，而是物业用房。
物业用房的基本概念。
物业用房，也称物业设备设施用房或设备间。物业用房主要是指物业配套设备设施正常运转与使用所需要的房屋。
物业配套设备设施主要是指物业的共用设备、共用设施。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。依据国家建设部《物业承接查验办法》第十六条规定，共用设备一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；共用设施一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。其中的许多设施设备的正常运转与使用不可裸露于自然环境下，必须需要一定的房屋空间。为了保证上述共用设施设备的正常运转与使用，为业主和使用人提供安全、舒适的工作、生活条件，许多共用设施设备是需要在一定的房屋空间中放置、运行的，甚至需要一定的温度、湿度条件保障，如电梯间、监控室、配电房、泵房等。因此，在设计规划中即有了相应的规范要求，便有了物业用房这一基本概念。
物业管理用房与物业用房的区别。
物业管理用房与物业用房有很大区别，这主要表现在使用主体、功能上。
物业管理用房与物业用房在使用主体上的区别主要为：物业管理用房的使用主体是人，具体说，是业主、物业服务企业或其他管理人；而物业用房的使用主体是物，即共用设施设备。
物业管理用房与物业用房在功能上的区别主要为：物业用房，是为上述共用设施设备所提供的房屋空间，即设备间，属于《住宅设计规范》（GB50096-2011）“2.0.25 附建公共用房”，是设计规划的重要组成部分，其功能主要是满足共用设施设备的正常运转与使用，而物业管理用房的主要功能是满足物业管理办公、业主委员会议事、服务经营的需要。
因此，物业用房与前述物业管理用房定义不符，不能视为物业管理用房。前述案例中，开发商以物业用房代替物业管理用房的想法是不能成立的，也是政府主管部门不能允许的，更是全体业主不能答应的。开发商如固执己见，就是对全体业主权益的侵犯，全体业主有权通过司法诉讼等手段维护自身合法权益。
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