香港地少人多,建筑物鳞次栉比。地产业是香港经济发展的骨干产业,近十多年来,与地产业一脉相承的“物业管理”行业取得了长足发展。然而,市民对生活质素要求越来越高,新的信息手段,也成了物业管理公司提升自身素质的契机。今年SARS疫情在香港肆虐后,对物业管理行业提出了新的要求,呈现出新的发展趋势。
一、香港物业管理的现状
在香港时常经济和法治社会的大环境下,专业、规范和高质素的物业管理,推动了香港经济的持续发展,同时,亦为市民提供了一个惬意、舒适的生活环境。从整体上看,目前香港物业管理呈现出如下特点:
(一)法制化程度高。香港物业管理领域首先引入英美普遍法中的概念,即在楼宇建成后,由发展商、物业管理公司和着名业主共同签订的“公共契约”即公契),即关于各业主之间享有其自有部分及公用部分和他们彼此之间在大厦管理过程中的权利、利益和责任,在土地注册处注册,并对大厦全体业主和租客有约束力的协议。为了规范物业管理市场,香港政府制订并完善了一系列法律法规,如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等,其中最为重要的是《建筑物管理条例》。为便于业主组织法团管理大厦,1970年制定了《多层建筑物(业主法团)条例》;1993年该条例被大幅度修订,更名为《建筑物管理条例》,成为香港物业管理领域最基本的法律。现今,在法律的指导之下,业主更加积极参与管理自己的物业,截止2001碾月,全港已有6464个业主立案法团(业主委员会)成立。因此,从法团的成立,法团与物业管理公司的权责,到物业管理的各项工作标准,基本实现了有法可依。
(二)私人楼宇高龄化,政府房屋服务私营化,加剧物业管理公司间的竞争,管理更趋专业。据统计,目前,香港约有4万多幢私人楼宇,超过25%的楼龄介乎20至40年,这些楼宇建筑物的损耗十分严重,加之大厦业权分散导致管理不善,间接加速楼宇的老化。香港政府屋宇署联同政府几个部门,从2000年开始推行“屋宇维修统筹计划”,协助业主和立案法团解决楼宇的维修和管理问题。另一方面,负责政府物业管理的产业署逐渐改变了它的角色,由直接管理物业,变为监管物业管理公司工作、改善社区环境和执行法定职务,将办公大楼和宿舍外判给物业管理公司管理,每年为政府节省3300万港币。香港房委会也采用同样的方法,通过推行“私营机构更多参与屋村管理及维修保养服务计划”,将管理的物业逐步移交给私人物业管理公司。这些既给物业管理公司提供了商机,同时提出了挑战,加剧了竞争。过去数年间,公司经理人酬金(利润)和总部开支占大厦管理费的比例,平均欲10-15%下降至5-9%。物业管理公司必须厉行节约,控制成本,很多时候还需要接受集团公司或母公司在资源上的支持。
(三)政府和物业管理公司协会的角色越来越重要。香港政府民政事务总署负责私人大厦的管理,帮助业主自行处理有关大厦管理和业主立案法团运作的事务。民政事务总署牵头成立一个跨政府部门和专业团体(律师会、会计师公会、测量师学会等)的大厦管理资源中心,免费为业主和业主立案法团提供各类信息、咨询服务和意见,协调处理纷争。香港物业管理公司协会于1990年成立,截止2002年年底,协会会员超过80家。根据协会的章程,加入协会必须具备两给条件:一是公司已有两年以上实际管理楼宇的经验;二是公司目前管理超过1000个住宅单位或超过30000
