资产管理有两个方面的定义内容，一个是物业维度的资产管理，即物业属性的资产管理;另一个是财务维度的资产管理，即资本属性的资产管理。

 

　　物业管理与资产管理的管理界面。商业资产管理全流程领域为：融投管退。

 

　　商业资产管理的全周期视角。企业发展的时间周期有一定的规律，在企业40年的运营周期中，企业开发占3年时间，在企业接下来的37年经营时期里，3年时间确立企业市场价格。而开发和确立市场价格的6年时间是企业发展最艰难的6年，企业需要用多方面的分析及明确的目标来实现企业开发和价格的目标。

 

 

　　这里有一个发展“冰山理论”，如，以10万平方米的商业设施，总投资10亿元人民币的规模计算，在企业40年的运营周期中，其总的运营成本之和约为总投资的3倍;冰山海面上的是可见的开发成本，海面下是不可见的运营成本;合理配置开发成本，减小未来运营成本，是每个综合体开发商在投入时要重点面对的课题。

 

　　资产估值公式背后的逻辑。资产估值=物业管理NOI/资本化率。要想获得高的资产估值，则需要提高NOI值。以商业购物中心的收益为例，物业管理NOI=物业毛收入-运营成本-运营费用。

 

　　其中，物业管理毛收入包括：租金收入、管理费、促销收入、停车场收入、电力收入、自来水收入、煤气收入、数字媒体收入、广告横幅收入、通信收入和其他服务收入。

 

　　运营成本包括：人事成本、差旅成本、通讯成本、办公成本、电费、水费、煤气费、安保费用、保洁费用、病虫害防治、维修及维护、运营用品费用、装修费用、保险费用，以及其他成本。

 

　　运用费用包括：人事支出、差旅支出、通讯支出、办公支出、市场推广及广告宣传之处、坏账、基本管理费，以及其他支出。

 

　　物业管理影响了企业经营成本，物业维护成本、能耗费用直接由投资决定，人员工资成本有部分由投资影响;投资行为可影响成本比重占总成本的50%。而设施投资管理在物业管理中很重要。

 

　　资本化率的变化趋势。目前，世界融资成本普遍下降。商业地产的投资回报率呈逐年上升的趋势，当增长率达到10%的时候开始稳定，一般到第十年的时候投资与回报持平。今后几年里，市场上将会有一批商业物业以低于市场价值的价格抛售。假设，物业管理NOI水平不变，总资产价格打八折，收入回报率就会提升20%。

 

　　近几年，在商业地产领域发生了几件大事，万科收购印力、绿地收购协信、云南城投收购银泰。照此发展，商业资产管理将成为未来20年商业地产发展的主流行业。

 

　　随着金融渠道的多样化、人民币贬值的预期、商业资产相对于住宅的折价、稳定现金流的诱惑等现象的出现，未来，基于资产管理思维的物业管理将是未来的资产管理的主流，物业管理的优劣将直接影响资产的价值。