今天物业大家谈与各位聊一聊,不动产的特性有哪些?
一、 不动产自然特性
不动产市场由于买卖双方人数少、个别异质性大、信息较不流通等原因,因而常被归属于不完全竞争市场。
位置固定性(不可移动性):不动产因位置固定使其效用受到严格限制,例如同一小区大楼中,面公园景观之户别其位置与不具景观户别相较,对使用者而言效用较高。
永续性(使用及价值永续性):相较于一般财货,土地永远存在,无折旧因素考虑。
不增性(数量有限性):除填海造陆(外,土地自然供给为固定。
个别性(异质性):世上无两笔土地或建物一模一样,其形成之价格也受个别因素影响。
其他:如供给力、滋养力及积载力等。
二、不动产人文特性
用途多样性:因应市场上需求,不动产可供作为住宅、办公室及百货公司等不同使用。
分割合并可能性:因需要一笔土地可分割成多笔,或因需整体开发多笔土地而可合并成一笔。
社会及经济位置可变性:繁荣旧市区可能因新辟联络道路而没落,商圈则可能因消费习惯或交通建设改变而产生位移。
三、 不动产地区特性
不动产地区特性指不动产与所座落地区之间形成相互依赖、补充及协力关系:
依赖关系:如兴建豪宅而形成群聚效应下之豪宅区。
补充关系:指某地区内之不动产,与该地区有相辅相成之关系。商业设施相互补充之关系。
协力关系:指该地区与该地区内之不动产相互作用,例如地区繁荣与否与不动产价格之协力关系。
四、 不动产市场特性
不动产市场由于买卖双方人数少,个别异质性大,信息较不流通等原因,因而常被归属于不完全竞争市场:
买卖双方人数少:和其他一般财货之消费人口相比,不动产买卖双方相对人数较少。
产品异质性:不动产各自独占不同之区位,例如同一栋大楼,有景观户价格高于无景观户价格。
信息不透明:不动产市场因欠缺一集中市场而成为不完全竞争市场,尤其价格是信息不透明最大因素。政府为促进不动产交易信息透明化,降低目前不动产信息不对称情形。房地产交易价格透明不仅更能维护交易安全,对市场正常化也将有莫大帮助。
政府管制较多:例如特种货物及劳务税条例(俗称奢侈税)、土地建筑融资限制及土地使用分区管制等。
交易金额大:相对于股票买卖以万元计,不动产则以百万至千万元计,进入市场门坎高。
供给弹性小:因大楼建物兴建时间一般约2~3 年,市场供需调节较慢。
常有假性投机需求:假性投机需求常造成价格高涨形成市场泡沫化。
五、 不动产价格特性
以交换(买卖)或收益(租赁)价格表示。
以拥有不动产权利利益所表征之价格。
价格需基于长期考虑下所形成。
不具备有完全竞争、效率之交易市场。 |