2014年，彩生活上市时，对于物业股，外界还抱着看不懂或者看热闹的态度，同行们也并不热情。
融创孙宏斌对于分拆物业上市是这么表态的：开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。
阳光城朱荣斌说：阳光城物业公司的目标是“先品质，再绩效，后规模”，不盲目追求上市。
但是，不久之后，他们都真香了。
还有一些先知先觉的。戚小明被调任到新城悦服务板块之时，就得到王老板提点：先上市，然后再考虑后面。
上市至今不到2年时间，新城悦服务的股价从2.9港元涨到27港元附近，堪称火箭速度，仅仅是今年，新城悦服务的市值就翻了倍，达到近220亿港元，市盈率超过50。
而新城控股的市盈率只有7。
物业去地产化，叠加科技、智慧等新概念，很受香港资本市场青睐。1元的利润在地产板块只能获得不到10元的市值，但是到了物业平台却能轻易获得30-70元的市值。
所以，不管物业规模大小、盈利能力，地产公司纷纷把握这段高估值的机会，积极拆分物业上市，获得一个新的资本平台。随后进行套现或者融资，可以给地产板块输血。
近期，市场传闻监管部门出台房地产新规，设置三条红线：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得大于1倍。依据此控制房企负债规模增长。
对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。
面对金融紧缩，尤其是贷款、信托渠道对房地产融资的限制，以地产作信用抵押，多平台上市、多渠道融资，先解决缺钱的问题，再解决平衡融资的问题，是房企的通行做法。
01
被偏爱的，也有危机意识
新城悦服务董事长兼CEO戚小明在最近举行的中期业绩会上喊出：“我们的净利润目标是争取达到三年复合增长率50%以上。”
新城悦服务并不是港股市场表现最亮眼的物业股，最近十几家上市物业公司发布半年盈喜预告，普遍实现大涨，又助推股价上涨了一波。今年，有8家物业股的股价已经翻倍，而整个港股也就20多只物业股。
曾几何时，房地产也有过这么肆意生长的黄金年代，而如今调控和疫情之下，开发商的销售额能不能追平去年都难说，利润率下滑更是明显，再没人提起“复合增长率”这个词。
房地产一年更比一年难。两厢对比，资本市场喜欢物业服务股，大概就是喜欢这种充满希望的感觉吧。
物业股有多受偏爱？
一项统计数据显示，上半年港股房地产板块累计下跌11.31%，但是物业服务与管理相关股票累积上涨47.01%，甚至比疫情期间最火热的医疗保健板块涨幅更高。
就拿今年新上市的几家企业来说，正荣服务和弘阳服务上市一个月，股价都较发行价上涨了逾50%。
而与之相对应的，在业绩预告中，正荣服务料中期综合净利同比录得超过90%；弘阳服务料中期经调整溢利增逾50%。
能够稳定持续获得收益，不受调控周期影响的行业本就备受资本市场青睐。后疫情时代，物业服务的价值被重新审视，估值再度迎来利好。
如果物业股能展现出积极的成长性，资本市场格外追捧。富瑞的研报指出，预计2020上半年中国物业管理公司的平均收益将同比增长30-40％。
但是，别以为在资本市场，所有物业股都吃香。
其中也有例外，比如新上市的烨星集团和兴业物联，现在股价甚至还没有上市时高。
虽然烨星集团上市时超购近2000倍，成为“超购王”，但挂牌后股价一路下跌，近期才涨回来。
市场资金追逐物业股，但真正会留下的，一定是股票本身价值得到认可的。
烨星依托于鸿坤而生，而鸿坤自身房地产销售都陷入了增长停滞的局面，房地产主业很大程度决定了物业板块的发展前景。烨星集团2019年的业绩增速，就只有个位数。
房地产行业的集中度在提高，小公司生存空间被挤压，物业行业也难以反其道而行。
一家物管企业老总说的直白：增长性不好甚至没有增长的企业，香港市场的匹配度是很低的。
这也是近期高速增长的物业公司普遍具备的危机意识。
不能只盯着已有的社区提供服务，也不能只满足于地产公司大规模交付的新盘，还要不断外拓老旧小区，收购小型物业公司，扩大管理面积。
如果上市不是为了圈一笔钱就走人，那么把物业公司做大，品质做好，效益做高，才能挽留住资本市场如此偏爱。
02
真香还是警惕？
那些来自于房地产巨头的物业企业，先天赢在了起跑线 。
碧桂园服务的股价，从上市之初约10港元涨到如今约51港元，只花了2年。市值高达约1400亿港元，已经超过1/2个碧桂园的市值，高过了TOP10附近上市房企的市值，市盈率超过70。
再一看碧桂园的PE值，居然还不到5？如果股票有知觉，碧桂园这只股票估计要被“小弟”气哭。
持股碧桂园服务超过50%的杨惠妍，因为“小弟”的表现良好，资产又多了近600个小目标。
正是这样实实在在的数字，让大佬们集体真香了。
不同于上半年中小型企业IPO，接下来房地产行业头部企业将集体赶大潮，为物业股再次带来高光时刻。
近日，恒大宣布计划分拆物业管理业务在港上市。《路透》旗下IFR消息称，恒大物业最快2021年上半年挂牌，集资额达10亿至20亿美元。
8月13日，中国恒大发布公告称，旗下物业管理业务将引入14家战略投资者，将以合计235亿港元的对价持有目标公司28.061%股权，中国恒大仍持有71.939%。
这次战略投资者包括中信资本、光大控股、腾讯、周大福、云峰基金、红杉资本以及刘銮雄的太太陈凯韵（华人置业大股东）。如此豪华的战投名单，可见资本对于恒大物业上市的看好。
今年4月，朱荣斌改口称阳光城接下来会积极研究物业上市，最新消息是阳光城已经开始筹备物业服务板块的上市工作，计划于明年分拆上市。
融创服务则已经向港交所递交招股书。而此前，世茂已经宣布将要分拆物业上市。
华润置地去年就启动物业分拆上市安排，但目前并无更新进展。绿地入股了雅生活。
有人赶大潮，也有人对资本市场保持警惕。
龙湖智慧服务已经成为龙湖集团四大主航道业务之一，自定义为一家科技驱动公司，但是今年仍对外表示暂时没有上市计划。
反手，龙湖倒是入手了绿城服务10%的股票，一次价格约为7.72港元/股，一次价格约为8.38港元/股，如今绿城服务已经涨到约10港元/股。
不得不说，龙湖真的很会算账。
现在TOP10房企中，只有万科面对物业股的浪潮，岿然不动。
去年，万科物业就回应过暂时没有上市计划。郁亮更是直白：我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。
郁亮认为两三百亿的市值，对万科贡献不大。物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。
那时，郁亮大概也没想到资本市场这么偏爱。碧桂园早早成为千亿物业股。
很好奇，万科还能耐心等多久？
万科耐心越足，越证明一件事，万科真的不缺钱。 
