之前我们写过，此次疫情对房地产的影响之一就是，买房子还得选物业公司。如果没有优秀的物业服务相匹配，再好的房子也要打5折。
物业公司在今年的抗疫斗争中表现出了强大的生命力，功不可没。越是优秀的物业公司，抗疫表现越是可圈可点，令人敬佩。
攸克君不炒股，不然的话，肯定会在2月份买物业公司的股票。在医疗、科技板块之外，物业公司板块是另一个闪光的亮点。今年以来有五六家物业公司的股价翻了一番，不过只有一家是知名的，新城控股旗下的新城悦服务。其他大部分物业公司也都涨了百分之六七十。顶峰时，市盈率最高的超过90倍。
截至8月18日收盘，保利服务的市盈率达到81倍，碧桂园服务76倍，连正荣服务也有57倍，中海物业反倒只有约48倍。
它们大都是港股公司。目前，港股和A股上市物业服务企业已达30家，另有10家已交表，如融创服务。
恒大物业值得单独拎出来一说。恒大在7月31日宣布将分拆物业管理业务在港上市，但还未正式递表。
8月13日晚，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其全资附属公司CEG Holdings (BVI)Limited拟出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股权，总交易金额约为235亿港元。
交易完成后，Mangrove 3,Ltd.将成为恒大物业管理业务的控股公司，也即恒大物业未来分拆上市的主体，恒大仍持有物业公司71.9%股份，绝对控股。
有14家战略投资者来哄抢恒大物业这28%的股份，他们既包括许家印主席的老朋友香港华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、郑家纯家族，也包括阿里系、腾讯系，还有央企中信以及创投界大佬红杉资本。一句话，它们代表了各界最强战队组合。
值得一提的是，还有自然人恒大总裁夏海钧，他持股比例为0.657%。这表明了许主席对夏总裁的偏爱，也表明了夏总裁对恒大物业的看好。不过，夏海钧不是白拿股份，他掏出了5.5亿港元真金白银。
按照28.061%对应235亿港元来折算，恒大物业估值达到837.5亿港元。这可能是所有已上市和拟上市物业公司里估值排名前几名吧。
请注意，这次融资相当于pro-IPO，如果上市后，股价涨一倍，它的市值就超过1600亿港元，而截至8月18日，恒大物业的妈妈中国恒大，市值也不过约2550亿。
中国恒大的市盈率有13倍，已算是港股内房股里比较高的了。恒大物业无须比照市盈率最高的那几家如保利服务、碧桂园服务，只需比照其他物业公司的平均市盈率，市值超过它妈妈是分分钟的事。
地产公司旗下的物业服务企业，市值超过母公司的现象，花样年旗下的彩生活服务就出现过。花样年如今已不算主流地产公司，它做出来的彩生活服务，确曾名噪一时，收购了大量的非品牌物业公司和旧小区物业服务，但口碑一般，如今市盈率也掉到了11倍多。
10年前，物业服务（管理）还是土得掉渣的行业，很多公司要靠母公司补贴才能生存，为什么现在成了资本市场争抢的香饽饽？
一是规模效应。资本市场要讲规模，这一点适用于很多服务行业。达到一定规模才会有乘数效应，摊薄成本，不仅扭亏，而且还能实现不错的盈利。10年前你管理的物业面积是1000万平方米，现在管理了1亿平方米，规模效应就显现出来了。像恒大物业这样在全国280多个城市管理约5亿平方米的公司，收入当然更可观。
二是科技助力。比如，有的物业公司，管理1000万平方米时有100个人，管理1亿平方米时是300个人，增加的人数主要是保洁、保安、绿化等刚性岗位，但其他管理服务人员配比却大幅下降，一位管家就可以服务十几栋楼（洋房）的业主。这主要是因为，服务功能基本都线上化、智能化了，一键可达。平均管理成本还更低，效率更高。
三是直达数以百万甚至千万计的终端用户，运营价值高。现在凡事讲C端用户数，这可能是港股给予物业公司高市盈率的原因所在。开发商卖掉房子，收完钱，理论上这房子就跟你没关系了，一次性买卖，资本市场给的估值系数就低；“售后服务”市场，掌握在物业公司手里了，大量高价值的业主数据，理论上可以无限运营，资本市场给的估值系数就高。
但实际上，这是一个很大的误解。喜欢讲故事的资本市场，对物业公司板块整体出现了误解。物业公司的规模效应、借助科技工具带来的成本降低，推动了营收和利润的增长，本质上这与其他行业没有区别；物业公司的商业模式仍然非常传统，虽然力图收入多元，但营收主要还是来自于收取的物业费和车位费，除非金主爸爸早年移交时给拨了一批商铺可以收租金。
物业公司虽然掌握了大量的C端用户数，但迄今为止并没有几家企业的运营做得好。说起来开发商才拥有最多最原始的C端数据，但为什么真正的渠道之王是贝壳？数据本身并不产生价值，关键在流通、在运营。贝壳门店只需花点小钱，就能买到整个小区的用户数，它才是C端真正的运营高手。除非像龙湖、万科物业那样成立自己的租赁买卖经纪公司，否则你手里的C端用户数并无太大的运营价值，连丰巢快递柜交的进场费都要给业委会。
多年前，曾有机构尝试努力要用软件系统打通物业公司与物业公司之间的水泥墙，很快就发现走不下去。别说不同物业公司之间打通了，同一个物业公司内部各小区都做不到打通。虽然不少物业公司都有管理系统，但它管理的数百个、上千个小区，业主之间并无强关联。小区与小区之间，物理空间隔绝，在线上也是封闭的；即使是同一个小区，业主之间的交流也仅限于小区家长里短，最多像深圳前段时间有的小区号召团结起来抬高挂牌价。同一个物业公司不同小区业主组织较好的，金科算一家，据说每年都会组织多场业主出游。
知名开发商里，旗下物业公司还没有上市也没有公布上市计划的，有万科和龙湖。据说某位老板在内部说过：物业上市也许能融来10亿、20亿最多30亿，你真的很缺这几十亿吗？上市干什么用，要想清楚再做。
估计多数物业公司就是想趁着资本市场给高估值的时候赶紧上市，有几个人真会觉得钱多烫手？
疫情告诉我们，物业很重要，优秀的物业价值千金。而无论是不是优秀物业，上市无所谓对错，能融来钱做发展，也不是坏事。
但攸克君认为，资本市场尤其是港股，对物业公司误在明显的误解、误读，仅就估值而言，市盈率超过30倍以上的，就是泡沫。当然，资本市场从来不按正常逻辑出牌，存在就是合理的，与泡沫共舞也是投资逻辑之一。
