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三明物业费收支分离制度试行,钱谁收?怎么花?谁来监督?大家怎么看...
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2021/4/6 16:29:50  点击:67

2021年,我市计划选取梅列区的水榭新城、森林人家、中央领域,三元区的康城郦景、三水小区、江滨豪园等小区,开展首批物业费收支分离制度试点探索。由市城管局牵头负责,通过依法依规建立社区专户托收、街道考核、分类拨付的物业费收支分离模式,解决小区物业费收取难问题,促进物业服务企业提升服务质量。


这样的探索是否能开创多方共赢的和谐局面?

目前工作进展如何?

记者走访了主管单位和部分试点小区。



图片焦点一

为何要试行物业费收支分离制度?

探索


2021年初,市政府、市城管局等有关部门曾多次邀请市物业行业协会代表,一同深入三明各县(市、区)对物业服务工作全面调查摸底,通过实地调研,填制清单等方式,力求清晰全面掌握各物业管理项目情况、收费标准、支出使用情况及各有关管理制度,引导行业整体服务质量提升。

记者走访


随着住宅小区物业管理覆盖率的提升,物业收费及物业服务品质等问题正成为市民关注的热点。记者随机走访了几个小区,询问小区物业费缴交情况,倾听大家对小区物业服务的看法。


“卫生保洁做的还行,但其他方面还有待改进。”家住阳光城小区的魏先生告诉记者说:“小区物业管理还是有不到位的地方,扶手电梯老是坏、墙体多处破损无修补,明明是封闭小区,可外来人员却还是可以比较容易地进出,门卫形同虚设,虽然每月1元的物业费并不算高,但感觉所交物业费并没有享受到等价服务。”


家住美地大道的邓女士向记者抱怨说:“刚住进小区时,每逢年节,物业都会组织业主活动,送些小礼品,那时候觉得小区氛围很好,住得既温暖又舒心,可没几年,这样的贴心服务少了,还出现了垃圾清理不及时、绿化管理乱作为等问题。”


业主抱怨颇多,物业公司也是有苦难言。


据三明市物业管理行业协会数据显示,2020年,全市小区物业服务费平均收缴率只有82%,个别小区收缴率不足50%。物业行业普遍存在收费难,收缴率低,服务水平参差不齐,自治能力弱,行业监管不规范等问题。


“目前业主的物业消费观念还不够成熟,物业企业在实际工作中超范围服务的情况屡见不鲜,开发建设单位遗留的许多问题业主都认为当归属物业公司服务范畴,并常以此为由拒缴物业费,部分物业企业服务意识不强、服务不规范,物业费欠缴约束制约机制不健全,多重因素叠加,导致物业企业服务工作开展面临重重困难。”三明市物业管理行业协会会长雷贤伟说。


据物业行业协会负责人介绍,每年物业企业都会将大量的人力、精力花在收缴物业费上。每到缴费季,全员出动,上门向业主发放物业费缴交通知,白天没人,就下班时间去敲门,今天没等到业主就明天再来。一开始物业费是一月一交,后来变成一季度一交,甚至半年一年一交,如果没有一定实力,物业企业都无法维持正常运转。为了提高缴交率,一些物业会在年终岁首推出预交物业费抵现返物等让利优惠活动,但是收效甚微。


业主对物业服务不满意而拒交物业费,收费率低又会导致物业企业难以维持正常运转,物业企业就会缩减开支,采取降低服务标准的方式消极对待,导致服务质量打折,进一步加剧了业主的不满情绪,拒缴物业费现象更加严重。


“有一年春节期间,小区内业主寄至家中的一件食材丢失,业主认为是小区物业安保服务不到位导致,并拿出一张2000多元的收据,要求企业赔偿。我们要求走司法程序解决问题,业主却不予回应,并以此为由连续两年拒交物业费。”福州宝晟物业管理有限公司三明分公司贾经理介绍说,面对这样的业主,我们也只能多次上门劝缴,实在无法解决的就只能到法院起诉。


物业费收取困难,进一步激化了彼此间的矛盾。近年来,我市各级法院受理的物业纠纷案件数量激增,据三明市物业管理行业协会统计数据显示,2019年全市物业管理纠纷案件3000余件,占法院总案件数的10%。

图片焦点二

收支分离后,物业费由谁来收,用什么样的方式收?收缴率如何保障?

探索


在街道、社区配备物业费收支分离专职管理人员。结合各试点小区实际,制定托收方案,探讨将物业费纳入水费托收、政府代收或是委托第三方代收等多种收取模式的可行性。

记者走访


听说要试行收支分离管理制度,三元区收支分离试点三水小区物业负责人、三明市明诚物业管理有限公司经理张明伟表示十分支持,他还以书面形式给试点小区所在辖区的居委会、街道办发去回复函,表达自己的意见观点。


“由第三方代收物业费可以让物业公司更专注做好小区的服务工作,提升业主满意度,还能从一定程度上化解物业和业主之间的矛盾,是件好事。但我也有些疑虑,物业费收取工作量大,收费模式的改变是否会对物业费收缴率带来影响。物业公司和业主签订物业合同在先,要如何让第三方代收物业费的形式符合相关法律规定?比如,采取业主、物业公司、代收方,三方共同补签收支分离协议等方式,这还需通过实践来找到可行方式。”张明伟向记者转述自己的观点。


物业管理收费难一直都是各物业公司最头疼的问题之一,也是最耗时间、精力的事,更是收支分离制度能否顺利推进的关键。集思广益,总能碰撞出智慧的闪光。在走访中,各方的思考都颇具借鉴意义。


“在街道、社区配备的物业费收支分离专职管理人员要负责收物业费吗?平时几个物业公司上百号人都搞不定的难题,专职管理员要如何搞定呢?每个小区情况不同,收物业费看似简单,但牵涉到的人多面广,就算是对从业经验丰富的老物业人而言,这也不是一件易事。这是否会让本就忙碌的基层社区更忙?”三水小区的热心业主老林道出了自己的担忧。


“如果能像代收卫生费那样,将住房面积、物业费缴费金额与业主水费托收直接挂钩,确实能省下许多的人力和物力成本,虽然一开始比较繁琐,但一次麻烦,就能理顺后续的物业费缴交问题,不失为一种好方法,可是物业费收取标准不同,如何定位托收标准呢?”龙岗社区主任王海洪赞同探索建立物业费收支分离制度,但她认为在此过程中还有许多实际问题需要解决。


“其实这样的托收在沿海一些城市早有先例。泉州的一些小区,在交房时就让业主绑定一张名下的信用卡,作为物业费的缴交渠道,这样既保证了物业费按时足额缴收,也节省了很多中间环节,让过程变得简单高效。”福州宝胜物业三明水榭新城小区的贾经理分享了一个异地同行的经验。

图片焦点三

钱怎么花?物业服务情况如何考核?

探索


制定物业费收取、街道考核、分类拨付等各项管理制度,明确小区物业费托收明细表,托收单位按照明细表每月进行托收,将托收物业费及时转入各社区物业费专户,两区城管局、街道、社区依照《福建省住宅小区物业服务规范》规定的质量和物业合同约定的服务内容对物业企业服务情况进行考核,并根据考核的服务完成度及质量情况进行拨付。

记者走访


“如果物业费能做到收支分离,很多小区里的糊涂账都会成为过去式。多了一层监管,业主与物业的关系应该会更和谐。”水榭新城住户周先生说,以前小区内的很多矛盾都围绕着一个“利”字在你争我夺,收支不公开透明,物业和业主之间互不信任。如果从收到支都有明确的制度可依可循,考核标准条条框框量化直观,物业做了多少事,就拿多少钱,街道、社区配备的物业费收支分离专职管理人员就像是网上购物时,第三方在中间提供的信用保障,收支情况有了政府背书,业主、物业,大家都安心。


都说房屋维修基金是房子的“养老金”,作为高层电梯房业主,江滨豪园的李先生特别关注房屋维修基金的使用规范问题。他向记者讲述了自己的顾虑。李先生说,看新闻爆料,一些地方的物业公司未按合同约定,将本当由物业服务企业承担的维修和养护费用,转从房屋维修基金中支取,损害了业主权益。因为自己对物业合同内容,及相关法规了解有限,他虽然担心却也有心无力。如果物业费收支分离管理制度真能推行,那么就相当于为业主的房屋维修基金加了一道安全保障,城管、街道、社区等部门会依照相关规定对物业服务进行考核,日常监督加强了,监管措施也更加完善,违规行为发生的概率也更小了,这将是实实在在为业主解忧的好制度。


“考核结果直接和款项拨付挂钩,能更有力地激发内生动力,促进物业公司不断改进,自我提升,完善服务,从而形成良性的管理闭环,打造更高品质的物业公司,为市民提供更具性价比的优质服务,增强百姓的获得感、幸福感。”三水小区居民刘先生很是期待。 

源:三明市融媒体中心(记者:陈睿  见习记者:曹轲  编辑:王艳蓉)

新媒体编辑:林红 、宋焮烨(实习生)


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