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​关于业主支付物业费义务的7条裁判规则
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2021/4/13 15:53:53  点击:60

法条变迁说明

《民法典》第944条在《合同法》中没有对应条文,是在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、《物业管理条例》第7、41条基础上完善而来。


本条明确了物业费的支付对象是物业服务人,采用了业主“支付”物业费这一表述结构,未采用《物业管理条例》及相关规范性文件中带有一定强制性色彩的“交纳”一词,体现了合同主体之间的平等性,更为准确。


本条新增的第3款是关于物业服务人不得采取停水停电等方式催交物业费的禁止性规定,对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。


影响条文

1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
2.《物业管理条例》(2018修订)第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。


类案裁判规则

1.业主虽未实际占有物业但已享有业主的权利及收益的,不得以物业未交付为由拒付物业服务费——江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案

案例要旨:《物业管理条例》第四十二条第二款规定,已竣工但尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则,已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人,因其已实际享有了业主的权利及收益,故不得以物业未交付为由,拒绝交付物业服务费用。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位,业主不能以其非基于自愿被他人使用为由,向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。案号:(2014)苏审三民申字第0687号审理法院:江苏省高级人民法院案例来源:《人民司法·案例》 2016年第35期

2.物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件——某物业服务有限公司诉张某物业服务合同纠纷案

案例要旨:分析原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时,于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务问题,应从三个方面进行考量,一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格;二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在;三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。案例来源:《人民法院报》2011年12月01日第7版
3.物业服务企业须经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳的或催告的合理期限内业主仍未交纳的,可起诉欠费的业主——某物业服务管理有限公司诉徐某某物业服务合同纠纷案案例要旨:业主以不满物业服务人的服务管理工作为由而拒绝支付物业费,物业服务人须经书面催告,若业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳,物业服务人向业主主张物业费的诉讼条件方成就。案例来源:湖北法院网 2019年8月26日

4.经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费,业主应承担违约责任——新世纪物业公司诉徐先生物业服务合同纠纷案

案例要旨:业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别履行自己的义务,行使自己的权利。业主以物业服务企业未能提供超出合同约定的服务为由拒交服务费没有正当的法律上的依据,享受了物业服务,应当支付物业费,但经过物业服务企业的多次书面催交,一直未予支付,业主应当承担违约责任。案例来源:法信精选

5.业主不能以物业服务人提供的服务存在瑕疵为由拒绝履行交纳物业费的义务——浙江雪峰物业服务有限公司诉卢俊民物业服务合同纠纷再审案

案例要旨:物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题,不属于根本违约,业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。案号:(2019)浙民再213号审理法院:浙江省高级人民法院案例来源:中国裁判文书网 发布日期:2019-08-20

6.物业公司无证据证明其履行了催收物业费义务,其主张物业费起诉条件尚未具备——四川俊阳物业服务有限公司诉辛宝中、石祖清物业服务合同纠纷上诉案

案例要旨:物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前,应先向业主发出书面催缴通知书,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定主要是为了平等保护当事人利益,通过物业服务企业的书面催交即可以提醒业主,也可以为业主和物业公司提供沟通机会,符合法律的效率价值。书面催交是业主承担欠费责任的前提,且书面催交的形式应具备合理性。物业公司未提供证据证明其在起诉前履行了对业主的书面催收义务,故起诉条件尚未具备,其起诉应当予以驳回。案号:(2020)川01民终11406号审理法院:四川省成都市中级人民法院案例来源:中国裁判文书网 发布日期:2020-08-31

7.物业服务人主张物业费,应当对物业费收取合同依据、提供物业服务以及书面催收三方面承担证明责任——广州番凯物业管理有限公司诉广州市番禺丽江实业有限公司物业服务合同纠纷再审案

案例要旨在物业服务合同纠纷中,物业服务人主张物业费,应对以下三方面事实提交相关证据:提供合法服务的合同依据;已经按照合同约定以及相关规定提供服务,即实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项的依据;向业主书面催交物业费且业主无正当理由拒绝支付。在无法完成证明标准的情况下,物业服务人应当承担举证不能的责任。案号:(2020)粤01民再27号审理法院:广东省广州市中级人民法院案例来源:中国裁判文书网 发布日期:2020-07-14


司法观点

1.对于业主拒付物业费抗辩权性质的认定所谓抗辩权,是指义务人享有的拒绝权利人行使其权利的对抗权,狭义上的抗辩权仅指对请求权的抗辩。《民法典》第525条至第527条分别规定了同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权,通常认为业主的抗辩权不具备不安抗辩权的特征。


对于业主拒绝支付物业费的抗辩权属于哪一种抗辩权,理论及实践中存在争议。因为物业服务人提供服务具有长期性、持续性,并非单次交易,业主在支付物业费时又往往是在合同履行期间采用按年支付的方式,双方合同义务的履行状态互相交织,难以明确区分双方履行义务的先后顺序,这与先履行抗辩权当事人债务有先后履行顺序的特征并不相符,那么业主的抗辩权是否属于同时履行抗辩权呢?同时履行抗辩权的双方均享有抗辩权,如果认为业主享有不支付物业费的抗辩权,那么业主拒付物业费情况下,物业服务人是否享有不提供物业服务的抗辩权呢?


对此,《物业管理条例》第77条规定,物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准,这实际上限制了物业服务人的抗辩权。这是因为物业服务人提供的服务具有公共性,物业服务人不应因个别业主的欠费行为而不履行对大多数业主的义务,实践中也鲜见物业服务人以不提供物业服务进行抗辩的案例。
同时,履行抗辩权的双方当事人均享有对对方的抗辩权,既然难以认定物业服务人享有抗辩权,那么将业主的抗辩认定为同时履行抗辩权似不妥当。
笔者认为,按照《民法典》第525条规定,同时履行抗辩权中“一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行请求”,第256条规定的先履行抗辩权中“先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。
从上述规定来看,无论是同时履行抗辩权还是先履行抗辩权,无论双方债务有无明确的履行顺序,行使抗辩权时针对的均是已经履行的在先债务,从这个角度上讲,同时履行抗辩权和先履行抗辩权的边界并非泾渭分明。因此,对于业主的抗辩权性质在理论及实践上都需要进一步进行研究。
2.物业服务人催告后提起诉讼或仲裁的前提是业主合理期限届满仍不支付物业费按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,经书面催交后,业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的,物业服务人可以起诉。


根据该条规定,经催交后,如果业主无正当理由拒绝交纳即满足起诉的条件,而无须等到催告的合理期限届满。而根据本条规定,业主在催告后给予的合理期限届满后仍未支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。


也就是说,在物业服务人催告的合理期限内,不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示,物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁,必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定,是为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系,给予双方足够的时间解决纠纷,避免矛盾激化。
3.关于物业服务人采取停水、停电措施造成损害的处理物业服务人不得采取停水、停电等措施催收物业费属于禁止性规定,无论物业服务合同有无约定,物业服务人都不得采取此类措施。如果物业服务人超越其管理职权,滥用停水、停电措施造成业主损害,则应当承担侵权损害赔偿责任,赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确定。


关于供水、供电单位是否应当承担赔偿责任的问题,笔者认为,如果物业服务人在采取停水、停电措施过程中未征得供水、供电等单位的同意与配合,供水、供电单位对于停水、停电无明显过错,则供水、供电等单位对于损害结果的发生不应承担赔偿责任。(以上观点一、二、三均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》(四),人民法院出版社2020年7月版,第2607-2609)


关联法条

《物业管理条例》(2018修订)第六十四条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

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