案情介绍
2016年5月，肖某某在安庆市迎江区某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年6月，肖某某与物业公司签订了物业服务协议。自2019年3月起，肖某某一直未交纳物业费，物业公司遂多次致电催缴，但肖某某以其房屋闲置无人居住为由拒不交纳物业费。
2021年2月，物业公司将肖某某起诉至安庆市迎江区人民法院，要求肖某某支付物业费，并承担违约金。
案件争议焦点
肖某某辩称，其房屋在交付后曾短期居住，后因移居其他城市，该房屋未出租，一直处于闲置状态，无人居住使用，未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。
物业公司坚称，虽然肖某某的房屋自2019年起处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故肖某某理应交纳物业费，并承担违约金。
裁判结果
法院经审理后认为，肖某某作为业主，物业公司依据双方签订的合同为肖某某提供物业服务，因此，当事人之间系物业服务合同纠纷。依据《民法典》第944条规定，肖某某应按物业服务合同约定向原告交纳物业费。肖某某辩称该房屋闲置，未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金的主张，不能成立。
经调解，肖某某接受法院的意见，主动缴纳物业费，并与物业公司达成和解协议。后物业公司向法院申请撤诉，法院裁定准许。
法官讲案
法官认为：“交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。”物业费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。虽然房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要正常支出。
物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。根据《民法典》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
法官提醒：
实践中，部分物业服务人在业主欠费时采用了停水停电等措施对违约业主进行督促，要求其限期缴费。应当认为，这种做法是完全没有法律依据的。
民法典第944条还规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
物业管理圈
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来源：安庆市中级人民法院
主编：阚子薇
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