发挥主人翁作用 增强责任意识
党的十九大报告指出：中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾；新时代中国特色社会主义思想和基本方略要求，坚持以人民为中心，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。物业管理作为新兴的服务业，在我市经历了20多年的发展，已经被广大人民群众所接受，对改善人民群众的居住和工作环境发挥了重要作用。提供优质高效的物业管理服务是人民群众美好生活需要的重要组成部分，大家都希望有一个美好的居住环境，这一目标的实现，除了物业公司依据合同约定提供优质服务外，还有一个重要的方面，就是广大业主要人人参与，发挥主体管理作用，齐心协力共同构建美好家园。那么，作为居住在商品房小区的业主为什么要参与管理？如何参与管理，需要注意和把握哪些事项呢？
小区共有部分财产归全体业主共有
业主参与管理是义不容辞的责任
随着我国住房制度的改革和城镇化建设的加快，越来越多的人购买了商品房，住进了商品房小区，并具有业主的身份，每个购房人花钱买房子不但买到了专有部分财产，而且也同时买到了共有部分财产。
对此，2007年国家出台了《物权法》，规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。2009年，最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对业主的共有部分财产作了进一步明确。可以说，一部法律、一个司法解释基本把商品房小区的专有部分财产和共有部分财产都说清楚了。
那么，商品房小区里的哪些财产是全体业主的共有部分财产呢？根据规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。从以上可以看到，在商品房小区里大量的财产是全体业主共有的，但又具有不可分割的特性。所以，每个业主既要管好属于个人的小家，还要珍爱公共区域的一草一木，强化主人意识，发挥主体管理作用，主动参与小区管理，管好属于广大业主共同拥有的小区。
小区管理主体缺位比较普遍
美好家园建设不尽如意
在物业管理活动中，商品房小区的全体业主和物业公司是市场的两个主体，虽经20多年的发展，目前两个市场主体还不成熟，呈现一强一弱的现状，业主参与小区共有部分财产管理的主体缺位还十分突出，通过调查了解和梳理分析，主要表现在以下几个方面：一是大多数业主共有财产意识还比较淡薄。许多业主认为花钱买到的是自己住用部分的财产，没有意识到小区里的道路、绿化、电梯、路灯、消防及监控、围墙等设施设备也是自己花钱买的；有的业主甚至认为它是开发商的、物业公司的，或者是政府的。由此带来了责任意识和主动参与管理意识不强等一系列问题，一些小区出现了推选业主代表和业主委员会成员难、组织召开业主大会书面表决难等现象。二是私自将共有部分财产占为己有的现象时有发生。有的业主自律意识不强，抱有对共有部分财产不占白不占、占了也没人管的心理，私自圈占绿地和公共场地种植蔬菜、饲养家禽，将楼道封堵占为己用，占用公共空间私搭乱盖，在楼层消火栓内存放个人物品等等，把一个规划很好、品味很高的小区环境搞乱了，居住环境变差了，房屋贬值了，有的业主甚至把责任推到物业公司和有关行政管理部门身上。三是随意破坏小区环境和设施设备司空见惯。由于有的业主没有认识到小区的共有财产既是大家的，也是自己的，生活中很容易产生不负责任的问题。比如：有的业主停车碾压绿地心安理得，有的业主堵塞消防通道习以为常，有的业主搬运东西磕碰、污染电梯轿厢、楼道墙面无所谓，还有的业主使用电梯按钮用力过大甚至用尖物捅坏按钮等等。四是认为小区管理与己无关。有的业主认为小区管理是物业公司的事、是政府的事、是其他人的事，与自己没有关系，不履行参与共同管理的义务。表现在：有的业主选聘、解聘物业公司时不参加投票表决，不能慎重行使表决权，在少数业主侵占、随意破坏共有财产时不管不问，不去劝阻制止，有的业主找各种理由不交物业费，认为这是最好的维权方法等。
街道（乡镇）主动牵头成立业主大会
指导监督业主委员会依法开展工作
一个商品房小区少则几百个业主，多则上千个业主，面对拥有成千上亿元的共有财产，不成立业主大会、选举业主委员会来组织管理是难以想象的。因此，根据《天津市物业管理》的职责分工，各区政府应监督所属街道（乡镇），改变持有的错误偏见，切实履行牵头职责，对符合成立条件的商品房小区，及时组织成立业主大会，选举产生思想过硬、公道正派、守法履职、善于工作的业主委员会团队，在带领组织广大业主管理共有财产中发挥应有作用，同时也应动员引导更多党员、干部积极参与社区物业管理工作，组织带领人民群众为实现美好生活的向往贡献力量。
根据《物权法》规定，商品房小区的业主管理共有财产有三种形式，即可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。选择哪种管理方式应尊重广大业主的真实意愿，作为业主委员会成员要注意正确引导。从实践中了解到，有的业主委员会不负责任，带领业主不依法理性维权，个别的甚至掺杂私心杂念，把资质等级高的物业公司炒走了，选聘一个资质等级低的、甚至是刚刚成立的物业公司，导致管理服务质量下降，业主不满意投诉不断；还有的少数业主委员会以降低、少交物业费为由争取业主支持，赶走物业公司选择自行管理方式，由于不善管理导致小区环境杂乱无序，业主怨声载道，然后纷纷辞职甩手不干了。
从我市目前住宅小区总体情况看，高层住宅逐渐增多，小区规模较大，业主人数较多，设施设备多，管理难度大，业主期盼少花钱与想享受高质量的物业服务矛盾突出。实践证明，业主委员会还是引导广大业主聘请物业公司管理小区为好，让专业的事情交给专业的人来做。除此之外，业主委员会还要引导制定好业主大会议事规则，为规范业主大会、业主委员会日常工作提供依据。同时，还要结合小区实际，组织制定好管理规约，多种形式加强宣传，引导广大业主共同遵守，且业主大会、业主委员会也要发挥好监督作用。
每位业主都要当好主人
依法行使权利履行义务
每一位业主都是所在小区共有财产的主人，根据《物权法》规定，业主对共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。根据《天津市物业管理条例》规定，每一位业主享有参加业主大会会议、推选业主代表、监督业主委员会的工作等权利。作为业主要依法理性行使权利，尤其要重视积极参加每一次召开的业主大会会议，对小区共有部分财产管理认真发表意见，表达真实意愿，慎重行使表决权，不要投弃权票；既要对业主委员会依法履职开展工作给予支持，又要重视对业主委员会履职的监督，防止出现不作为、乱作为的问题；要重视监督物业公司履行物业服务合同，对履行合同中出现的问题应及时指出，要求限期改正，同时，也应向业主委员会报告，要求其行使监督权。
广大业主在依法行使权利的同时，也应当履行、遵守业主大会议事规则和管理规约、执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定、配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动等义务。作为每一位业主在履行义务时，一是应自觉遵守管理规约，严格约束自己的行为，不侵占、不破坏共有部分财产，同时对其它业主出现的不遵守管理规约行为敢于发声、主动劝住制止，对劝阻制止无效的，主动向有关行政管理部门报告。二是应主动配合物业公司履行合同，应珍惜物业服务人员的辛勤劳动，自觉保持环境卫生干净整洁，对物业公司清理楼道堆积杂物等工作应主动配合。三是增强契约意识，按时交纳物业管理服务。物业管理服务费是物业公司履行合同的必备条件，业主应自觉按时足额缴纳，并根据物价指数的调整适时协商上调物业管理服务费标准，满足管理服务需要。
业主积极参与选聘物业公司
出现纠纷主动协商解决
一个商品房小区要想管理好，选准物业公司是一个重要环节。那么，如何选聘到一个满意的物业公司呢？建议从以下几个方面把握：一是物业公司要合法经营。必须取得营业执照，并按照营业执照允许的经营范围从事物业管理活动。二是物业公司诚信度要高。三是把好参与投标物业公司资格预审关。对不符合投标条件、社会美誉度差的物业公司要取消投标资格。四是应发动业主积极参与。选聘物业公司是全体业主的大事，业主委员会要客观公正介绍每个参与投标物业公司情况，发动业主积极参与投票表决，表达真实选聘意愿。
业主大会确定物业公司后，双方之间应签订物业服务合同，全体业主是甲方，物业公司是乙方，广大业主是监督物业公司履行合同的主体。在监督和协助物业公司履行合同时，建议注意以下几个方面：业主应履行参与共有财产管理的义务，按时交纳物业费；按照合同约定的服务内容、服务标准来监督物业公司，客观公正评判提供服务的质量；注意监督的方式方法，业主可以给物业公司设立的意见箱、业主委员会设立的建议箱投递书面材料反映问题，也可以直接到物业服务中心反映问题，此外，还可以直接找到业主委员会面对面地交流反馈意见。
在物业公司履行合同过程中，甲乙双方难免会出现矛盾纠纷，作为纠纷双方应主动协商解决，除此之外，还可以通过人民调解、行政调解和司法调解等途径协商解决。
重视组织共用部位维修养护
始终保持小区环境宜居优美
商品房小区的共有财产归全体业主共有，所以，日常维修养护的主体责任是全体业主，作为业主应注意把握以下几点：一是主动承担起管理维护的主体责任。对于选聘物业公司提供管理服务的商品房小区，物业公司只是根据签订的合同委托承担对房屋及附属的设施设备（包括电梯、消防、监控、供电、道路、排水、单元门、楼道照明及路灯、楼道、围墙等）、绿化等日常管理养护责任，其发生的小修、中修和大修以及养管所需要的各种费用都应由全体业主共同承担、全额支付，小修费用是否包含在物业管理服务费中需要双方在签订合同时约定，如果包含业主可以不再另行付费，否则，需要根据实际发生费用据实支付。二是督促物业公司每年制订维修实施计划。商品房小区投入使用后，由于自然老化、众多人员频繁使用的磨损、设备技术落后淘汰、以及人为破坏等诸多因素，使得维修养护工作变成了常态。为此，业主委员会或者业主应督促物业公司落实日常检查制度，及时掌握共用部位、共用设施设备损坏情况，认真制订维修计划，并在小区内向业主公告，业主委员会应组织好广大业主讨论决定维修事宜。三是依据政策法规及时申请使用经费维修。对于已经建立房屋维修资金的商品房小区，按照现有政策分别有房屋维修资金和应急解危专项资金可以使用，业主委员会应根据规定使用的范围和程序，会同物业公司做好申请使用工作，尤其对电梯故障、消防设施故障等问题，应按照房屋应急解危专项资金的程序申请使用，不要怕担责增加申请使用难度，拖延维修时间，影响业主正常生活和住用安全。（天津市物业事务服务中心主任 张学军）
