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案例九:
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2018/9/27 14:47:08  点击:1714

2009年10月的一天下午,某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。出事当天,租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟,因进货需要使用电梯。而电梯的楼层显示装置坏了,因而无法判明电梯的位置。两人只好在各楼层寻找,找到大厦的4层时,走在前面的李弟看见电梯门正开着,里面黑洞洞的,一脚迈了进去,不料坠入电梯井中,后经抢救无效死亡。事发后,物业管理企业检查了电梯,发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹,怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门,因用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称,他们从2005年上半年开始在此办公,一直没有看到过一份物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。出事时,他们并不知道电梯停在哪里,怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢?李家诉至法院,要求物业管理企业赔偿。

请问:物业管理企业是否应承担赔偿责任,为什么?

1.物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责任。


2.物业管理企业作为写字楼的管理者,负有保障电梯等共用设备安全运行的法定义务,从案情看,物业管理企业的行为存在严重过错,应承担损害赔偿的民事责任。具体表现在: ①物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯的注意事项,没有履行必要的告知义务,存在明显的过错。②物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障,导致电梯楼层显示装置不能正常显示,乘客无法判明电梯所在位置。因此,物业管理企业也存在明显过错,应承担损害赔偿的主要责任。

3.李弟本身也有一定的过错,作为有民事行为能力的成年人,他应当预见到电梯坏了,继续乘电梯有危险,但却疏忽大意,产生严重后果,应承担次要责任。


案例十:

某住宅小区数百名业主自发组成了“业主维权委员会”,公开宣称要罢免不能代表业主利益的“业主委员会”,并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员会成员。据悉,该小区的业主委员会是由开发商控制的物业管理公司临时指定的,而且对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果,并未经过业主大会的审议,更未形成业主大会的决议,少了一道选聘程序,因此闹出了现在的大麻烦。

请问:

1、 什么是业主大会和业主委员会?

2、 从案例所提供的资料,你认为部分业主与业主委员会委员之间的矛盾是如何产生的,原因是什么?

3、 用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”是否可行?为什么?

4、 请提出一个合理的解决问题的途径。

1、业主大会是由业主组成,对物业小区重大事项有决策权和表决权的权利机构。

业主委员会是业主大会的常设机构,是由业主大会选举的代表组成,代表业主利益想社会各方面反映业主的意愿,在业主大会与物业管理公司之间进行沟通,并对物业管理公司进行监督的民间组织。

2、产生矛盾的原因主要有两个:小区的业主委员会没有经过业主大会的选举产生,而是由开发商控制的物业管理公司临时指定的;业主委员会并未按照正规的程序开展工作,对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果,并未经过业主大会的审议,更未形成业主大会的决议,少了一道选聘程序。

3、用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”不可行。因为“业主维权委员会”是数百名业主自发成立的,未经物业管理主管部门的批准,也未备案,也就不能行使业主大会的职权。

4、《物业管理条例》规定有20%以上的业主提议,业主委员会应组织召开临时会议,可以讨论由业主大会决定的相关事宜,因此,有意见的业主可以组织更多业主达到20%以上即可申请召开临时业主大会。再就是还可在业主大会的年度会议上提出改选业主委员会的意见,进行改选。


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