开栏语
备受市民关注的《西安市物业管理条例》将于2017年1月1日起施行，条例共分9章120条，包括业主大会、业主委员会和物业管理委员会，前期物业管理，物业服务与管理，物业的使用与维护，物业保修金与住宅专项维修资金，监督管理与法律责任等多个方面。从今天起，本报联合西安市住房保障和房屋管理局对该条例进行深入解读，以更好地促进条例的全面贯彻实施，不断提高物业服务管理水平，进一步维护业主和物业服务企业的合法权益。
随着物业服务行业的发展和业主民主自治意识的不断提高，物业管理工作中出现了很多新情况、新问题。特别是管理体制不健全、业主大会成立困难、开发建设遗留问题突出等制约了物业管理的有序进行，很容易引发矛盾纠纷，也容易对居民的正常生活产生影响。对此，《西安市物业管理条例》（以下简称条例）对业主大会、业主委员会和物业管理委员会的产生、职责等作出了明确规定。
业主大会该怎样产生，有什么作用？
近年来，随着新建小区的增多，物业管理的范围也越来越广，但目前我市业主委员会的数量占比还比较少，业主大会的难以成立成了制约业主自治的难题。
对此，条例明确，物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
物业管理区域符合以下两个条件之一的，便可召开首次业主大会会议：物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的或者首套物业出售并交付使用满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。
业主大会有哪些职责呢？条例规定业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项，包括：制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；物业管理模式；选聘和解聘物业服务企业；续筹和使用住宅专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项；对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计等。
业主委员会代表全体业主利益，执行业主大会决定
条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会的选举产生之日为其成立日期。
业主委员会由5～11人单数组成，任期3～5年，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定，应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。
业主委员会履行下列职责，包括执行业主大会的决定；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理业主共有收益；监督管理规约、物业管理制度的实施；审核需要业主分摊的费用；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；调解物业使用纠纷；受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼等。
业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并依法开展换届选举工作。
物业管理委员会可作为临时机构代行业主委员会职责
对于不具备成立业主大会条件或者具备成立业主大会条件但未成立的小区，该如何保障业主权益，提升物业管理水平呢？条例明确，这种情况下可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责。
物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、派出所、居民委员会、建设单位派员组成。
物业管理委员会由9～13人单数组成。其中业主成员不少于50%，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生，其成员应当在物业管理区域内显著位置公示。
物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内，与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。
召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。
