业主基于物业服务合同，按时缴纳物业费本是无可厚非，但近年来，随着不少业主对物业服务质量要求的增高，以及开发商遗留问题、超范畴服务的干扰，拖欠甚至抵赖缴纳物业费的情况时有发生。部分居民认为物业达不到自己的要求，因此有权拒缴；还有一些市民则认为，拒缴对自己没有损失，甚至还能制衡物业的行为，何乐而不为呢？

 

不过近日，我市发生了一起因拖欠物业费，业主被法院强制执行的案件，而此事也给存在侥幸心理的欠费业主敲响了警钟。

 

长期拒缴物业费被告上法庭

 

扬城一业主或将面临严重惩罚

 

据悉，此次被法院实施强制执行的是西区一小区的业主，由于其长期拖欠物业费，物业公司在催缴无望的情况下，将其告上法庭。业内人士告诉记者，拒缴物业费之所以受到如此严重的处罚，只有在收到传票之后拒不配合才会产生。如今，许多业主认为拖欠物业费没有成本消耗，也不会产生任何影响，可实际上这种想法是大错特错的，“业主长期拒缴物业费一旦被物业公司起诉后仍拒不履行的，可能会面临被纳入失信黑名单并进行司法拘留；此外，除了缴纳物业费、违约金还需缴纳诉讼费、执行费、罚金”该人员表示。

 

记者通过走访我市部分小区发现，不少小区都存在拒缴、拖欠物业费的现象，而理由不外乎违建、服务质量、噪音、环境污染、邻里矛盾等。不过，这些理由真的站得住脚吗？

 

厘清物业服务费概念

 

哪些是物业公司该管的事？

 

根据《江苏省物业服务收费管理办法》，物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

 

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

 

由以上条款可以得知，物业管理服务具有公共性，涉及房屋共用部位的维护和服务、房屋共用设施设备及其运行的维护服务、公共环境卫生服务等；而对于违建、噪音等，由于物业企业没有执法权，只能实施协商调解、上报备案等举措，主要还是依靠城管、公安等执法部门解决；而业主家换灯泡，通下水，保管钱财、车辆等更不在物业的管理范畴内，还需业主自行处理。

 

物业费从何时缴纳

 

逾期拿房、不住不缴到底行不行?

 

根据我市《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》第三条规定，按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书的约定，自房屋交付之日起，业主应当按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用（包括电梯运行费、公共能耗费等）。

 

同时该条例第七条规定，因业主原因未及时办理入住手续（事实已入住的除外）、业主办理入住手续后未入住或未使用连续六个月（含）以上的房屋，业主应当事先告知物业服务企业，按合同约定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费。

 

“根据房屋买卖合同约定，只要房屋已具备交付条件，且开发商已经明确了交房日期，因自身原因而没有及时收房或入住的业主，仍然不能避免缴纳物业费的义务，因为物业公司已经对小区绿化、清洁、安全以及其他公共部位进行了约定服务”我市房管部门相关人员解释道，为了体恤长期未入住的业主，市区对连续空置6个月及以上的物业相关收费进行了优惠，但是不缴是不行的。

 

以不满物业公司服务为由

 

小区业主可否拒缴物业费？

 

根据我国物业相关条例，业主应按时缴纳物业费，这是其法定义务。江苏省擎天柱律师事务所的张一军律师告诉记者，业主因不满物业的服务而拒缴物业费，实际上是以违法的方式来“维权”。

 

“这样做显然不对，业主发现物业服务存在问题，应向物业公司、业委会、相关部门反映，一味不缴，只会侵犯了按时缴费业主的权益。长此以往还会影响物业的正常工作，致使共用设备得不到及时维护，物业人员数量大幅减少，进而导致房屋失去原有价值。”张律师建议，如果确实因为物业服务不到位而造成损失，业主应注意收集证据，向执法部门求助，或请法院审理。

 

另一方面，物业公司也应在法律允许的范围内追缴物业费，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十八条规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

 

拒缴物业费需三思

 

各种惩戒举措让老赖无处遁形

 

惩戒一：

 

无权参选小区业主委员会成员

 

作为业主和物业之间沟通的桥梁，业委会的作用举足轻重。众所周知，业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。不过，根据《江苏省物业管理条例》第二十一条规定，无故欠交物业服务费或者专项维修资金的业主不得担任业主委员会成员。

 

惩戒二：

 

纳入“失信被执行人”名单

 

生活中，类似西区某小区该名业主，被物业告上法庭后，仍拒不履行判决，欠缴物业费的老赖不在少数。据悉，为了惩戒老赖，我市法院将拒不履行生效裁判文书确定义务又不如实申报财产的被执行人纳入全国失信被执行人名单，对其进行信用惩戒并限制其高消费，同时通过报纸、电台、电视台、微信、微博等媒体向社会曝光失信被执行人，压缩恶意逃债者的生存空间。

 

此外，通过与政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会联动，使失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、融资信贷、市场准入、资质认定等方面遭遇瓶颈。同时，采取限制出境强制措施，通过与公安、边防等部门联动，限制失信被执行人的活动范围。（扬州物业网 尹玉婷）