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湖南:地方立法欲解物业管理难题
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2019/5/15 17:50:37  点击:484
来源:物业网  浏览:104次   【】【】【

7月16日下午,湖南省第十三届人大常委会第五次会议第三次审议了《湖南省物业管理条例(草案)》。三审稿围绕物业服务费调整,车库、车位管理,物业服务企业在合同终止后拒不退出等容易引发纠纷的焦点问题,进行了规范和完善。

 

物业费:提高收费需经业主大会或过半数的业主同意

 

物业服务企业擅自提高物业服务费,从而引发小区物业纠纷的事情并不鲜见。针对调研中业主反映强烈的情况,三次审议稿对提高物业服务费的有关程序作出严格规定,增加了“物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并签订变更协议。

 

二次审议稿中关于业主欠交物业服务费的,物业服务企业能否进行公示催交的规定,是社会关注的一个焦点。常委会组成人员对此意见也有分歧。湖南省人大法制委员会认为,根据物业服务合同约定按时交纳物业服务费是业主的基本义务;业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以依法催交。至于催交的手段,只要不违反法律及公序良俗即可,不必由地方立法规范。据此,对该条作出相应修改。

 

小区车位:优先满足业主需求

 

小区停车一位难求的状况非常普遍。一些开发商为谋取利益,将车库、车位卖给非业主、侵害业主权益的事情也屡见不鲜。根据常委会组成人员关于加强车库、车位出租管理的审议意见,三次审议稿增加一项规定:物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位,属于业主共有。

 

更换物业:合同终止拒不退出的拟处1万元以上10万元以下罚款

 

当前,在物业服务合同权利义务终止后,因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数,影响了社会稳定。有常委会组成人员对此提出,对物业服务企业在合同终止后拒不退出的,应当增设法律责任。湖南省人大常委会法工委在基层调研时也听到了类似意见。三次审议稿就此进行了完善,明确要求原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起15日内退出物业项目,并与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交有关资料和财物。同时规定,物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,对物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下罚款。

 

应急管理和应急维修:细化申请主体细致监督规定

 

为增强物业应急管理和应急维修制度的操作性,三审稿进一步明确区分成立业主大会和尚未成立业主大会两种情形,规定申请物业应急管理的主体分别为“业主委员会”和“十名以上业主联名”;在组织应急维修的主体中,增加了“业主、业主委员会”。

 

根据常委会组成人员关于进一步明确社区居委会在物业管理中职责的审议意见,三审稿增加居(村)民委员会“对业主大会筹备、召开进行具体指导”的规定。根据常委会组成人员关于加强专项维修资金监管的审议意见,三次审议稿中增加规定:住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。而且,住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当依法接受财政部门监督。

 

此外规定,设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,定期研究解决物业管理活动中的重大问题。

 

根据常委会组成人员关于支持在老旧住宅小区增设电梯的审议意见,草案三审稿增加规定:“老旧住宅小区业主需要增设电梯的,规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。”

 

来源:检查日报

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