物业管理服务常见问题解答
关于物业管理服务中的日常困惑，本文以法律为依据，为您清晰界定权责，化解常见纠纷。
01 物业管理服务包括哪些内容？
物业服务，是指物业服务企业按照其与业主（前期物业管理阶段为建设单位）签订的物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地提供的维修、养护、管理服务，以及对物业管理区域内的环境卫生和相关秩序提供的维护服务。
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《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
《物业管理条例》第二条
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
02 什么是事实物业服务？
指在没有书面合同或合同到期后，物业企业继续提供服务而形成的事实上的债权债务关系。物业服务企业在事实上提供了物业服务的，业主应当依法缴纳物业服务费，业主仅以没有物业服务合同而拒付物业服务费的抗辩理由不能成立。
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《中华人民共和国民法典》第九百四十八条
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
03 物业可以将服务外包吗？
物业可以委托秩序维护、保洁、绿化等专项服务，但不得将全部物业服务一并转委托。物业公司需对委托的服务向业主负责。
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《中华人民共和国民法典》第九百四十一条
物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
《物业管理条例》第三十九条
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
04 业委会与物业解除服务的协议有效吗？
应当通过全体业主表决或授权业主委员会来行使相应权利。在无业主大会决定或授权的情况下，作为业主大会执行机构的业主委员会并无权代表业主大会决定解除合同。如果物业公司根据无效的业主委员会决定而撤出小区，则属于擅自停止物业服务。
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《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定： …… （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； …… 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第十五条
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 05 业主大会决议什么情况才能解聘物业？ 业主大会决议是否合法有效取决于实体和程序两个方面。 在实体方面，要看是否经过法定比例的业主表决同意。如果达到了法定的同意票权比例，那么业主大会的决议在实体方面就不存在问题。 在程序方面，应当履行会前通知义务、会议符合法定形式（包括集体讨论、书面征集意见） 法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百六十五条
委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定： …… （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； …… 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第十二条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
*部分节选自《物业管理从入门到精通：物业管理人员必知的125个热点问题》