物业公司已提供基本服务，业主拒交物业费被判败诉

业主以物业公司服务不周而主张少交或不交物业费，是否能够得到法律支持？近日，湖北省建始县人民法院在审理某物业公司诉黄某物业服务合同纠纷一案中，作出了否定性回答。

　　2017年9月4日，某物业公司中标某房地产公司正在开发的湖北建始县业州镇某小区商品房的物业服务工作。2017年10月27日，双方签订《前期物业管理委托合同》约定，物业服务期限自2017年10月27日至成立业委会签订新的物业服务协议止，物业费0.95元/月/㎡。《前期物业管理委托合同》已报建始县住房和城乡建设局备案。《前期物业管理委托合同》签订后，某物业公司进驻某小区，提供垃圾收集、公共环境卫生、公共秩序维护、门岗服务、物业区域内巡查、电梯运行及日常维护管理、房屋装饰装修管理等服务。该小区至今未召开业主大会，未成立业委会，物业服务工作仍由某物业公司负责。

　　《前期物业管理委托合同》签订后不久，黄某购买了某房地产公司开发的位于某小区的商品房1套，并于2020年7月接收房屋。其与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》载明了《前期物业管理委托合同》的主要内容，黄某并且按照《前期物业管理委托合同》付清了2021年之前的物业费。2022年1月开始，黄某以某物业公司未完全履行《前期物业管理委托合同》的义务，比如未在车库安装监控设备、未启用门禁系统等理由，不再支付物业费。2025年4月23日，某物业公司向建始县法院起诉，要求黄某支付2022年1月1日至2024年12月31日的物业费。

　　建始县法院用小额诉讼程序进行了审理，并于2025年6月13日作出判决认为：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。黄某从购买房屋至今，一直接受某物业公司的物业服务，某小区至今未召开业主大会，未成立业委会，某物业公司、某小区业主仍然要执行《前期物业管理委托合同》。某物业公司为黄某在内的小区业主提供了物业服务，黄某等业主应该如约支付物业费。物业公司提供了基本物业服务，业主不应当少交或不交物业费，否则即构成违约，应当承担违约责任，遂根据黄某的房屋面积判决其支付所欠某物业公司2022年1月1日至2024年12月31日的物业费3973.69元。

　　该判决已发生法律效力。

　　法官说法

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”黄某从购买房屋至今，一直接受某物业公司的物业服务，某小区至今未召开业主大会，未成立业委会，某物业公司、业主仍然要执行《前期物业管理委托合同》。某物业公司为黄某在内的小区业主提供了物业服务，黄某等业主应该如约支付物业费，建始县法院判决黄某支付物业费3973.69元，具有法律依据。

　　小区物业服务涉及面广，难以做到人人满意，特别是物业服务不仅涉及个别业主的利益，更关涉该个别业主所在小区全体业主，若物业服务人已提供基本物业服务，且物业服务不存在严重瑕疵，业主不应以物业服务存在瑕疵为由主张不支付或者少支付物业费——物业服务人一旦因为物业费收取不足工作经费无法保障而不能正常运转，全体业主的利益都可能受损，尤其对于还没有成立业主委员会更换物业服务人愈加困难的小区。

　　当然，难以做到人人满意并不是物业服务人拒不提高服务质量的借口。业主是物业服务人的“生命线”和核心竞争力，物业服务人对此亦应有充分认知，应更多倾听业主的意见，不断提升服务质量和水平。否则，其不仅可能因为违反《前期物业管理委托合同》而承担违约责任，在激烈的市场竞争中甚至可能被淘汰出局。

　　来源：中国法院网

　　作者：黄志佳

　　编辑：江萍