碧桂园物业为什么拒不退场？这五个字，都要牢记
2026-04-08 09:47:52
admin
2024年7月30日，都会沁园业主大会选聘了南都物业，但碧桂园物业（前期物业）没有退场，交接失败。2024年12月16日，业委会提起诉讼（物业服务合同纠纷），要求碧桂园物业撤场并依法交接。2025年12月10日，南通市崇川区人民法院（一审）判决：《前期物业服务合同》于2024年8月8日终止，判令碧桂园物业于判决生效之日起十五日内退出小区，并移交相关资料、设施，结清相关费用。2026年3月16日，南通市中级人民法院二审（终审）判决：驳回上诉，维持原判。都会沁园位于江苏省南通市崇川区，总建筑面积146824.42㎡，其中住宅面积102058.61㎡，共11栋住宅，总户数720户。交房时间：一期2020年10月1日，二期2021年1月1日。一直由碧桂园物业提供服务。据一位熟知情况的网友透露，碧桂园物业认为“赶走自己不是多数业主的真实意愿”“少数人绑架了多数人”。二审判决书中，碧桂园物业反复强调和佐证“选聘新物业程序存在诸多瑕疵”，印证了这位网友的说法。该小区一期2020年10月1日交房，2021年12月30日第一届业委会就完成了备案。彼时小区入住率很低，参与率（双三分之二）、通过率（参与表决中双过半）是怎么来的？该小区业主大会议事规则中规定“表决票送达签收即参与”，业委会运用这条，能轻松达到参与率和通过率，少数人想换物业就能换。举个例子，都会沁园共720户，720的三分之二是480，业委会送达500张票，无论多少业主来投票，就达到了双三分之二参与率。假如只有100人投票，其中41人同意换物业，39人反对，20张废票，把“没有投票的计入已经投票的多数票”（未投票从多），就是482人同意换物业（500-39-20+41）。现实中，很多小区由于空置、出租或业主参与度低，业主大会票数很难达到双三分之二法定门槛。司法实践（如上海市第二中级人民法院的判例）已经明确：《民法典》规定的“参与表决”，表现形式不局限于业主实际投出表决票。如果业主大会议事规则中事先约定了“未投票从多”，那么只要表决票合法送达到业主手中，该业主就被计入了“参与表决”的基数中。虽然“未投票从多”规则对推动事务有利，但并非毫无限制。根据上海市人大及相关司法指导意见，适用此规则必须满足以下条件：1.事先约定：必须在《业主大会议事规则》中有明确规定，不能临时通知。2.有效送达：必须采取合理方式确保表决票真正送达业主，都会沁园是“签收”。3.充分告知与提示：在送达选票时，必须采取有效措施告知业主召开大会的议题、投票时间，并明确提示“若不反馈意见，将视为参与表决，计入多数意见”的法律后果，以保障业主的知情权。
