物业服务质量如何提升

江苏物业管理服务行业自上世纪九十年代初起步，历经三十余年发展，在改善人居环境、促进社会和谐等方面发挥了重要作用。当前，面对我国房地产市场从高速增长向高质量发展转型的重大变革，物业管理服务行业作为房地产价值链的重要环节和民生服务的关键载体，其转型升级迫在眉睫。

值此“十五五”开局的关键节点，必须紧扣《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）中“推动房地产高质量发展”的重要部署，围绕“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”，实施“物业服务质量提升行动”等具体要求，贯彻落实“健全基层民主制度”的基本原则，坚持党建引领，践行专业化、市场化、社会化、法治化、智能化路径，融入绿色、安全新发展要求，重点从健全业主自治的法治基础、优化市场环境、强化人才支撑、推动智慧绿色安全融合四个方向协同发力。

明确业主大会或业主委员会特别法人地位，夯实基层民主治理的法治基石

落实《建议》中关于“健全基层民主制度”的核心要求，为基层群众依法管理社区公共事务提供坚实的法治保障。当前物业管理中，业主大会及业主委员会承担着物业服务合同执行、共有部分收益管理、维修资金使用等重要民事职责，具有显著的民事经济主体特征。然而，实践中未赋予其特别法人地位，导致面临主体资格不明、权责失衡等困境，制约基层治理效能和行业有序发展。为此，应尽快从法律上明确业主大会或业主委员会法人地位，确保业主组织有效行使权利、承担责任，实现物业管理关系中主体能力对等，推动基层民主优势转化为治理实效。

健全物业管理监管机制，激活行业持续发展内生动力

贯彻《建议》中关于“构建高水平社会主义市场经济体制”及“完善社会治理体系”的要求，从根本上优化行业监管机制，厘清政府与市场、监管与服务的边界，构建政府监管有力、市场活力迸发的新格局。

强化对行业监管的技术支撑。街道办事处、乡镇人民政府可通过购买市场化的物业管理第三方服务，获取专业技术力量支撑，包括行业发展顾问服务、政策法规和专业技术咨询服务、物业管理培训服务、承接查验监管服务、业主自治服务、社区文体卫生养老托幼助餐服务和智慧物业平台建设运维服务等。与此同时，加强信用监管和工作考核，建立健全对物业管理市场主体信用行为情况以及各级物业管理服务行业监管主管部门履职情况的考核评价、公开和奖惩机制，体现奖优罚劣导向，推动基层物业管理监管落实到位。

探索建立物业服务价格多层次形成体系和动态调整机制。遵从“质价相符、优质优价”原则，建立健全物业服务价格多层次形成体系和动态调整机制，充分发挥市场作用和政府保障职能，减少不必要的审批。

加快建立房屋体检养老保险新制度。总结近三十年维修资金管理经验，借鉴国际成熟做法，运用市场化保险机制盘活沉淀资金，降低共有部位维护成本，有序实现从专项维修资金向房屋体检、养老与保险相结合的新制度过渡。

强化人才与市场支撑，构筑行业发展能力体系

贯彻《建议》中关于“提高专业化服务水平”和“充分激发各类经营主体活力”的要求，必须将能力建设摆在突出位置，通过专业化培训与市场化服务供给，为物业管理服务行业健康持续发展提供坚实支撑。

实施全域物业管理服务专项技术业务培训。全面提升基层治理与现代物业服务管理的专业素养，形成推动业主自治与社区治理融合发展的广泛共识与工作合力。建议由省级主管部门牵头，对各级物业管理主管部门、街道办事处、社区居民委员会、业主委员会等相关管理人员，开展系统性的法律法规、实务操作与风险防控培训，并通过制度化购买服务保障培训经费与质量。

大力培育专业化第三方服务市场。鼓励街道、社区、业委会等通过购买服务，在政策咨询、承接查验、招标评估、设施检测、服务评价等领域引入专业力量，实现“专业事由专业人做”。探索建立“三个一点”的可持续资金筹措机制，通过政府补贴一点、公共收益列支一点、维修资金增值收益一点，为第三方服务市场发展提供稳定支撑。

引导物业管理第三方服务机构规范独立发展。明确物业管理第三方服务机构企业准入资质资格要求。在物业管理法律法规政策中明确第三方机构的专业资质与作业许可要求，特别是特种设备检测、高空高危作业等关键领域，并建立专业机构企业和从业人员信用数据库向社会公开。强化独立公正，引导物业管理第三方服务机构加强品牌建设。物业管理第三方服务机构企业，须坚守服务独立性与公平性，严禁利用信息不对称开展“利益冲突”业务，如检测与维修不得兼营。对失信违规机构坚决清出市场，确保第三方服务成为行业健康发展的助推器。

发展智慧绿色安全物业，构建共建共治共享的社区治理新平台

锚定《建议》中关于“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”重要部署，必须推动物业管理向智慧化、绿色化、安全化转型升级，将其打造为在基层社区落实党中央决策部署的关键执行单元。

建设智慧绿色物业平台，以数据驱动治理与服务现代化。强化街道办事处、乡镇人民政府的统筹作用，整合党建、市场及社会服务资源，构建线上线下一体化智慧物业平台。重点集成设施能效管理、分布式能源调控、绿电交易与碳资产监测等功能，推动住宅小区从能耗单元向微型能源节点转型，实现物业管理全流程监管与绿色绩效量化，为落实“绿色智慧”目标提供可持续的数字化基础。

强化安全与数据驱动，提升精准治理效能。依托智慧平台，全面集成房屋安全监测、消防预警、设施运行维护等安全管理模块，构建覆盖房屋全生命周期的安全防控体系。通过数据融合与智能分析，推动物业管理从被动响应向主动预警、精准干预转型，全面提升社区安全运行水平与应急管理能力，为实现“安全舒适”的“好房子”建设提供可靠技术与管理保障。

来源：《群众》杂志2026年第1期，原题为《协同发力提升物业服务质量》

作者：李德智　徐盛发　吴翔华（作者分别系东南大学土木工程学院副院长、东南大学住房与民生保障研究中心主任，东南大学住房与民生保障研究中心特约研究员、江苏省住建厅住宅与房地产业促进中心原主任，南京工业大学教授、南京市房地产学会会长）

责任编辑：霍宏光