业主不交车位管理费，物业该怎么办？
当业主拒交车位管理费时，物业公司应采取合法、合规且具有温度的沟通策略，既要维护自身合法权益，也要避免激化矛盾。
一、业主借口：“我没停车，为什么要交管理费？”
应对策略：
明确告知业主，车位管理费并非按“是否使用”计费，而是用于维护整个地下车库或公共区域的照明、监控、清洁、排水等共有设施。即使未实际使用车位，只要物业已提供合同约定的服务（如定期保洁、设备检修），业主仍需履行缴费义务。
话术示例：“您说得对，您最近确实没用车位。但我们的管理费主要用于车库整体运维，比如上周刚更换了30盏照明灯、清理了排水沟。这些服务保障的是所有业主的权益，也包括您的产权价值。”
二、业主借口：“你们服务不到位，卫生差、设施坏了也不修！”
应对策略：
首先共情理解，随后出示具体服务记录（如维修工单、清洁排班表、监控录像）证明已履约；若确有疏漏，应立即整改并书面承诺改进时限。
法律依据：若物业未履行合同义务，业主可依据《民法典》第526条行使“先履行抗辩权”，暂缓缴费。但物业若能证明已提供基本服务，则业主无权拒缴。
话术示例：“您反映的B2层照明问题我们已记录，工程部今天下午就会更换。这是上月的维修清单（附照片）。我们理解您的不满，但管理费是维持这些服务的基础，还请您先补缴，我们同步加快整改。”
三、业主借口：“别人都不交，我凭什么先交？”
应对策略：
避免陷入“比较陷阱”，强调个体履约义务，并说明欠费将影响小区整体运营（如保安工资、垃圾清运）。
话术示例：“每户情况不同，我们不便评论他人。但您作为守约业主，按时缴费不仅保障自身权益，也支持了小区环境。目前已有85%业主完成缴纳，我们正对长期欠费户启动法律程序——您肯定不愿因跟风而承担违约金吧？”
四、业主借口：“收费没经过业主大会同意，我不认！”
应对策略：
核查收费依据：若为前期物业阶段，收费标准通常已在购房合同中约定；若合同到期后物业单方涨价且未经业委会表决，则该标准可能无效。
操作建议：向业主出示《物业服务合同》相关条款及政府备案文件；若确属违规收费，应暂停催缴并重新组织业主表决。
五、业主借口：“我把车位租出去了，该租客交！”
应对策略：
根据《物业管理条例》第41条，即使约定由承租人缴费，业主仍负连带责任。物业应先向租客催收，若无效再追责业主。
话术示例：“理解您的安排。但我们已联系租客三次未果，按法规您需先行垫付。之后您可凭租赁合同向租客追偿，我们也可协助提供缴费凭证。”
六、业主直接拒缴且态度强硬
应对步骤：
逾期1-15天：发送温馨提醒短信，附服务数据；
逾期16-30天：邮寄《催缴通知书》，注明违约金计算方式；
逾期30天以上：发送律师函，向业委会/街道报备。
总结：物业应坚持“三要三不要”原则
要依法依约、要留痕沟通、要区分责任；
不要情绪对抗、不要捆绑服务、不要越权处置。